Ипотечные заметки. Пир во время чумы или за чей счет праздник?
Хорошее смолчится, а худо огласится
Настоящий «Пир во время чумы» будет по итогам декабря, а сейчас прелюдия, которую можно назвать так: за чей счёт праздник?
В ноябре прошло простое продолжение октябрьского спада. Формально результат ипотечного кредитования в ноябре очень достойный. Выдано 189 тысяч кредитов на 726 млрд рублей.
Неофициально известны итоги года. Интерес представляет иное, а именно, события, определяющие тренды на ближайшие три – шесть месяцев. Декабрь позволил прояснить. Через три месяца не рассосется. Падение продлится шесть месяцев. А дальше вспоминаем фильм «Никто не хотел умирать».
По итогам событий, произошедших 15 декабря (решения Банка России о ключевой ставке и Правительства по изменению льготных программ» была написала заметка с народной мудростью в виде эпиграфа - «Чем хуже, тем лучше». Разумеется, что мудрость это не народная, но так проще. Иначе придется делать грустные параллели.
По событиям декабря можно сказать так: «Прочь сомнения. В эту мудрость стали играть все».
Немного статистики по итогам ноября.
За ноябрь выдано 189 084 кредита на сумму 726 080 млн рублей.
За 11 месяцев выдано 1 839 176 кредита на сумму 6 993 421 млн рублей.
За лучший предыдущий год (2021) года выдано 1 908 498 кредитов на сумму 5 699 330.
Кредитный портфель вырос на 1,9 %. За 11 месяцев на 27 %.
Популярность кредитования новостроек опять выросла. В количественном выражении в ноябре 40,6 % и до 51,5 % в денежном выражении.
На приобретение новостроек выдано 76 790 кредитов на сумму 374 363 млн руб.
Четыре федеральных льготных программы в октябре (за ноябрь данные не верифицированы, точные данные от ДОМ.РФ выходят только через два месяца после отчетного периода) - составили 33,76 % от всех выданных кредитов.
Средняя ставка предложения достигла 17,5 % в конце декабря. За месяц прибавка 0,5.
Кредитование не выгодно никому.
Не выгодно на нынешних экономических условиях, разумеется. Рассматривать это рассуждение необходимо исключительно с постоянным вопросом: «За чей счет праздник?». Общий коллективный ответ – не за наш счет. Ответ этот вслух не произносится. И возможно, что так никто и не думает. В рамках новогодних сказок такое авторское рассуждение имеет право на жизнь.
Банк России сделал свои ходы:
увеличил ключевую ставку с 15 до 16 %,
дал понять, что с этих рельсов по собственной воле долго не сойдёт,
со второго квартала 2024 года ужесточает нормативные требования к первоначальному взносу и долговой нагрузке физических лиц,
обвинил всех участников ипотечного рынка в безответственном поведении. Кто берет, кредиты, кто-то дает, а кто-то потакает, покупатель и продавцы кредит внесли свой взгляд в нарушение картины мира недвижимости имени департаментов регулятора и тоже не заслуживают похвалы. Цены растут.
Правительство отработало идеально:
корректировки льготных программ произведены незначительно и социально оправданы,
компенсации банков по вновь выдаваемым кредитам уменьшены. В расчетной формуле стало не плюс 2 % к ключевой ставке, а плюс 1,5 %. Начинали с 2,5%. Корректное решение с точки зрения бюджетной политики и явно указывает, что угнаться за азартом Банка России невозможно. Другими словами, нет возможности покрывать за счет бюджета последствия действий Банка России, скоро начнется посевная, а также растет потребность в важных инфраструктурных проектах. Бюджет надо поберечь.
Коммерческие банки действуют в кризис традиционно и не наращивают риски:
выросли процентные ставки и размер первоначальных взносов по стандартным программам,
произведен ряд явных и неявных действий по ограничению кредитования по льготным программам. Это пункт рассмотрим отдельно. Казалось бы, в условиях минимизации стандартного кредитования надо вовсю заниматься льготным кредитованием. Спрос есть, доход фиксированный. Можно сказать, что проживем три- шесть месяцев на льготных программах. Наложим на эту идею перспективы ужесточения денежно-кредитной политики, разгон стоимости пассивов и получим процентный риск и в льготном кредитовании. Другими словами, льготное кредитование для многих банков стало или станет убыточным.
Действия коммерческих банков:
формальное ужесточение условий кредитования – увеличение первоначального взноса,
сокращение работы с «улицей»,
сокращение затрат на привлечение заемщиков на льготные программы,
предложение застройщикам компенсировать выпадающие доходы банков. Примерно так, за любой кредит по льготной программе необходимо заплатить банку от суммы кредита (7,5 % - 11,5 % при базовых ставках по программе). Эти заявления сделали еще не все. Можно утверждать про минимум 60 % рынка. Заместить этот объем не смогут другие банки.
Действия строительной отрасли.
Квадратных метров построено много.
Реализовано квадратных метров много.
Принимать диктат банков или делать паузу в кредитных продажах каждый решит сам.
Ключевое – время.
На сколько можно прекращать кредитование и продажи квартир.
Три месяца – гарантированная пауза. При отсутствии кардинальных кадровых решений после выборов получим еще три месяца.
Итог.
Шесть месяцев ипотечное кредитовании будет на очень низком уровне. Немного спасет готовность застройщиков делиться.
Комментарий к итоговому выводу.
Чем продолжительнее пауза, тем активнее банки применят следующий прием антикризисного управления – сокращение издержек. А тут недалеко до массовой ипотечной безработицы и повторения 2009 года. В рамках страны будет незаметно, а для отрасли критично. Главным отличием от 2009 года является принципиально более высокая концентрация отрасли. Накануне кризиса 2009 года количество банков с рыночной долей >1% исчислялось 26 участниками, а сейчас 7-8. ТОП-10 выдают около 97 % всего объёма. Уже некого поглощать, чтобы получить быстрый и значимый эффект.
Поглощать можно, но надо ответить за чей счет праздник. Это относится и к застройщикам. Складывается великолепная тройка: банки, застройщики, квадратные метры. После шестимесячной паузы может начаться новый передел рынков.
Вернемся к народной мудрости. Зачем вводится в практику принцип «чем хуже, тем лучше»? Чтобы показать всем по чьей вине происходят определённые последствия и ускорить изменения.
Магические цифры года 3-6-9 как период начала изменений. 12- не предлагать.
РУСИПОТЕКА, 02.01.2024
