Павел Войтов: Быть ли российской ипотеке - такой вопрос сегодня актуален как никогда
Правительство срочно изыскивает варианты защиты заемщиков от потери недвижимости в случае потери работы, а банки, напуганные увольнениями на российских предприятиях, продолжают сворачивать программы по ссудам на жилье. Тем не менее "квартирный вопрос" решать как-то нужно, и перспективы российского ипотечного рынка волнуют миллионы россиян. Что ожидает этот сегмент кредитования в ближайшем будущем, вернутся ли банки к кредитованию населения - на эти и на другие вопросы "Известиям" ответил первый заместитель генерального директора ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) Павел Войтов.
- Павел Федорович, есть информация, что готовится некая законодательная инициатива по защите собственников ипотечного жилья в случае возникновения у них временных перебоев с выплатами по договору. Какой может быть эта защита, какие законодательные акты для этого придется скорректировать?
Все возможные модификации кредитного договора и сегодня могут быть произведены в рамках действующего законодательства.
В странах, где ипотека развивается уже не один десяток лет, кредиторы предусматривают для заемщиков различные механизмы управления собственным графиком платежей. Так, в кредитный договор могут быть "встроены" возможности пропуска одного или нескольких платежных периодов подряд с предварительным уведомлением кредитора, а также процедуры реструктуризации задолженности. Возможность пропуска платежей оформляется чаще всего на специально заготовленном бланке кредитора и направляется ему заблаговременно, например, за месяц до наступления даты платежа. Тогда кредитор "переставляет" в графике платежей этот платеж в конец срока действия кредита, иногда даже без взимания дополнительных комиссий или пересчета ставки по кредиту. Таких возможностей у заемщика в соответствии с договором может быть ограниченное количество в рамках данного кредита. Поэтому он должен сам принимать решение - расходовать ли эти "джокеры" сразу или стараться растянуть их действие на весь срок кредита.
Что же касается реструктуризации кредита, то это более сложная процедура и применяется чаще всего тогда, когда простая перестановка платежа не может помочь заемщику, но его платежеспособность, хотя и изменилась, не упала до нуля. В этом случае могут быть пересмотрены и ставки, и сроки, и размер платежей. Повторюсь - все эти процедуры лежат в плоскости обычного гражданского законодательства, законов о залоге, банках и т.д.
По поводу специального закона. В настоящее время идет работа над законопроектом, регламентирующим процедуры банкротства физического лица. В принципе такой законопроект нужен. Надо, чтобы были определены процедуры, порядок взыскания с гражданина, попавшего в столь неприятное положение, также гарантированы его права и права кредиторов. Речь не должна идти о решении проблем по одним кредитам за счет обеспечения по другим. Но его применение должно быть направлено только на тех, кто либо злостно не платит по кредитам, либо в силу каких-либо жизненных обстоятельств попал в сложное финансовое положение. Во всех остальных случаях лучше приучать к добровольному, заявительному разрешению вопросов во внесудебном и досудебном порядке. Тогда заемщик обоснованно может рассчитывать на предоставление различных форм государственной поддержки в виде бюджетного займа, единовременного пособия со стороны муниципалитета и т.д.
А еще лучше порекомендовать кредитующим организациям перенять иностранный опыт по запланированному предоставлению специальных "окон возможностей" для заемщиков. Тогда платить будут четче и предупреждать заблаговременно. Но важно, чтобы возможности были не только у заемщика, но и у кредитора, например, не начисление соответствующих налогов на неполученные в период предоставления льготы доходы.
- Сегодня большинство российских банков свернули ипотечные программы, на этом рынке осталось два-три участника. Каким вы видите российский рынок ипотеки в ближайшем будущем, когда он начнет восстанавливаться?
По нашим данным, картина не столь печальна. Договоры с нами подписали более 150 партнеров и приходят все новые и новые обращения участников рынка, которые хотят поставлять нам закладные. Мы для них устанавливаем объемы рефинансирования на период в несколько месяцев, что позволяет и кредитующим организациям строить планы по выдаче ипотечных кредитов. В качестве ориентира процентной ставки мы будем использовать ставку рефинансирования Банка России (сегодня она составляет 13% годовых).
Часть банков действительно ужесточила, приостановила или закрыла программы ипотечного кредитования. Но мы считаем, что как только они нащупают ориентиры в изменившихся рыночных условиях, то многие из них вернутся к предоставлению ипотечных услуг для населения. Только заемщик будет уже другой.
Банки поняли, что надо лучше работать на первичной проверке состоятельности заемщика, надо развивать ипотечное кредитование в достаточно сдержанной и консервативной манере, надо строить выпуски ипотечных ценных бумаг, чтобы распределять риски между участниками рынка, а не копить их все на балансе. Надо совершенствовать работу по информированию заемщиков, росту их финансовой грамотности, отрабатывать процедуры предоставления отсрочек платежей, реструктуризации долга, судебного взыскания и т.д.
Кредиторы и заемщики из этого кризиса выйдут более зрелыми и трезво смотрящими на жизнь, что для финансового здоровья нации только хорошо. Тем более что "прививку от кризиса" Россия получила очень вовремя - уже сформировалось достаточное количество заемщиков и кредиторов для накопления статистики, но общий объем ипотечного кредитования еще очень небольшой 2,5% от ВВП (в сравнении с другими странами, где этот показатель составляет 20-60%. - "Известия"). Хотя и простым этот урок не будет - придется много поработать, чтобы его выучить.
- Какую миссию в сложившейся ситуации на национальном ипотечном рынке видит для себя АИЖК, как вы намерены способствовать его восстановлению?
Ежедневной работой по выполнению поставленных акционером задач по поддержанию и развитию рынка ипотечного кредитования в стране. Работать будем.
- За последний год ставки по договорам ипотечного кредитования сильно выросли, эта тенденция продолжается и сегодня. Какой вы видите динамику ставок на ближайший год, когда они начнут снижаться?
Растет и ставка рефинансирования ЦБ. Это показатель стоимости денег в экономике. Но правительство и Банк России предпринимают серьезные меры по снижению напряженности на рынке, думаю, что правильно будет просто следить за показателем ставки и за данными по инфляции - как только наметится стабилизация, они на долгое время замрут. После этого, возможно, начнется снижение. Поживем, увидим.
Отдельные кредитные организации пытаются переписывать действующие ипотечные договора, меняя в них процентные ставки. Насколько это законно, ведь большинство закладных уже давно с выгодой перепроданы?
Если в подписанных заемщиками договорах есть пункты, содержащие возможность внесения изменения процентной ставки, то действия банков не противоречат законодательству. Насколько это правильно в текущей ситуации - сложно сказать, и, наверное, держатели таких активов должны сами считать, что им более выгодно. Получать пусть даже не большой, но стабильный доход по кредиту, заемщиком по которому является человек, поддерживающий свои платежи в соответствии с графиком, или пытаться получить больший доход и подвергнуть себя риску, что платежеспособность заемщика может оказаться недостаточной, причем из-за действия банка, а не вследствие каких-либо изменений у заемщика.
Обращаться к заемщику с предложением о пересмотре ставки по кредиту может только его кредитор вне зависимости от того, является им банк, который выдавал кредит, или то юридическое лицо, которому этот кредит был продан. Условия договора не изменяются при переходе прав требования по кредиту ни для заемщика, ни для кредитора.
Ссуды, выданные по стандартам Агентства, не дают кредитору права повышать ставку в одностороннем порядке. Он может лишь понизить ее.
- Какова мировая практика действия банков, когда предмет залога резко падает в цене? Что намерено предпринимать АИЖК, если таковое произойдет с недвижимостью, находящейся в залоге по вашим программам?
Мировая практика сегодня вся на газетных страницах. Правительства США и стран Европы поддерживают домовладельцев. Сити-групп, несмотря на большие сложности, испытываемые самой корпорацией, предпринимает меры по снижению платежей заемщикам до уровня 38% от дохода домохозяйства. Как это скажется на общей ситуации - посмотрим. По предварительным статистическим данным, которые публикуют в государствах, подверженных ипотечному кризису, ситуация имеет шансы на выравнивание.
Пик роста портфеля Агентства приходится на период со второй половины 2005 года по третий квартал 2007 года. Большинство заемщиков приобретали жилье по ценам, значительно ниже сегодняшних. Поэтому портфель Агентства имеет некоторый запас прочности в этом отношении. Что же касается цен - пока нет статистических данных Федеральной регистрационной службы России о количестве сделок и их стоимости судить сложно. Кроме того, сделки в России в большинстве случаев по цене не прозрачны - граждане стараются официально регистрировать сделки на суммы до установленного законом не облагаемого налогами максимума - 1 миллион рублей. Со следующего года размер максимума увеличат вдвое, может быть, в России по официальной статистике будет не снижение, а рост цен...
- В настоящий момент у АИЖК имеется около 60 млрд средств, которые еще не израсходованы. Когда вы намерены их освоить, ведь есть информация, что вам планируют выделить еще 200 млрд? Эти 200 млрд уже утверждены, когда вы их получите?
Готов обсуждать только то, что известно. На сегодняшний день Агентству выделены в рамках бюджета 2008 года 60 миллиардов рублей для увеличения уставного капитала. Наблюдательный совет Агентства утвердил основные направления инвестирования этих средств - на дальнейшее развитие ипотеки. Определены следующие механизмы распределения средств для участников рынка ипотечного кредитования - прямой выкуп у кредитующих организаций закладных на баланс Агентства, развитие рынка финансовых инструментов (ипотечных облигаций) для рефинансирования больших пулов закладных, предоставление поручительства Агентства по закладным, выданным различными участниками рынка. Таким образом, Агентство будет предоставлять средства финансовым организациям, чтобы они могли, в свою очередь, кредитовать граждан. Но основной упор в нашей деятельности мы сделаем на развитие рынка ипотечных ценных бумаг.
Личные Финансы, 23.01.2009
Редакционная статья
