Ипотека - решить проблемы можно только сообща
Ипотечное кредитование в России — свершившийся, хотя и не всеми осознаваемый факт. Однако ипотека у нас все еще не стала массовым продуктом, как в большинстве развитых стран. Между тем к зарубежному опыту пора не "присматриваться", а активно его изучать и применять на практике. Например, в Европе формы финансирования ипотечных кредитов различны: от средств, привлекаемых за счет срочных депозитов и краткосрочных межбанковских кредитов, до целевых долгосрочных кредитных линий и выпуска ипотечных ценных бумаг.
Особое и все более значимое место в финансировании жилищного сектора занимают ипотечные, а также обеспеченные облигации (CB-covered bond), предоставляемые ипотечными банками для развития территорий и инженерно-коммунального обустройства городов и регионов под гарантии администрации этих регионов. Сегодня ипотечные облигации выпускаются в 19 европейских странах. Среди эмитентов есть как строго специализированные на ипотеке банки (в Германии, Дании и Швеции), так и универсальные (в Испании и Чехии).
Важнейшим вопросом, который обсуждается и в России, и в странах Европы, является вопрос о законодательном обеспечении прав держателей ипотечных облигаций в случае банкротства эмитента — за счет возможности выделения пула ипотечных кредитов из общей конкурсной массы, чтобы повысить надежность ипотечных ценных бумаг. Мы предложили внести поправку в пункт 1 статьи 49 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций", которая состоит в следующем: "При банкротстве (несостоятельности) банка, являющегося эмитентом облигаций с ипотечным покрытием, ипотечное покрытие выводится из общей конкурсной массы банка для обеспечения прав требований владельцев таких облигаций в соответствии с условиями их погашения".
Находясь на балансе банка-эмитента, ипотечное покрытие неразрывно связано с ипотечными облигациями: платежи по кредитам, включенным в ипотечное покрытие, направляются на погашение обязательств по облигациям, и основная задача банка-эмитента — обеспечить их правильное обслуживание. Владельцы ипотечных ценных бумаг по сути финансируют выданные ипотечные кредиты.
На наш взгляд, внесение поправки создаст необходимые условия для обеспечения надежности ипотечных облигаций, выпускаемых российскими банками, и обеспечения прав требований в случае банкротства эмитента. Важно, чтобы инвесторы были уверены: ипотечное покрытие, являющееся одновременно обеспечением и источником выполнения обязательств по ипотечным облигациям, надежно защищено, и они будут гарантированно получать платежи по облигациям — даже если с эмитентом что-то произойдет. Выделенный пул ипотечных кредитов будет передан или продан другому банку, который продолжит обслуживать выполнение обязательств по облигациям.
Говоря об опыте европейских стран, хотелось бы обратить внимание на роль так называемых социальных облигаций, обеспеченных гарантиями местных органов власти для решения важнейшей проблемы — финансирования жилищного и инфраструктурного сектора городов и регионов под гарантии местных администраций. Сегодня в Европе обсуждают уже не только ипотечные облигации, но более широкое понятие обеспеченных облигаций, включая сюда как кредиты на жилищную ипотеку, так и на развитие коммунально-жилищного сектора городов и регионов. Ипотечные облигации обеспечены недвижимостью, социальные — гарантиями. И те, и другие выпускаются ипотечными институтами и банками, позволяя решать жилищные проблемы регионов. Думаю, этот опыт стоило бы изучить, чтобы привлекать ресурсы для финансирования жилищно-коммунального сектора наших городов.
По статистике Европейской ипотечной федерации, на конец 2002 г. около 20% общего объема задолженности по ипотечным кредитам в ЕС финансируется посредством выпуска ипотечных облигаций. В Германии этот показатель достигает 19%, в Швеции — до 70%. Особо примечателен опыт Дании, где практически 100% ипотечных кредитов рефинансируются через ценные бумаги. За последние 9 месяцев объем рынка здесь вырос на 103% и достиг почти 199 млрд. евро, хотя население страны всего около 5 миллионов. При этом в Дании 70% процентов всего фондового рынка страны — ипотечные бумаги, в Германии — 36%, в Швеции — 45%. Если бы мы на этом уровне смогли в России запустить ипотеку, это стало бы серьезным стимулом для развития экономики в целом.
С задачами, которые старается сейчас решить правительство, тесно переплетаются законодательные проблемы. Прежде всего — незавершенность правовой базы, пробелы или противоречия в существующем законодательстве. Нам кажется, что после многолетних обсуждений ясно, какие статьи и нормы нуждаются в совершенствовании.
Мы давно уже говорим о правовых барьерах для расширения ипотечных операций, которые обусловлены действующими нормами ст. 292 ГК, рядом статей Жилищного и ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса РФ. Эти статьи, казалось бы, направленные на защиту жилищных прав граждан, на самом деле прямо ограничивают возможности банков предоставлять жилищные ипотечные кредиты молодым семьям, семьям, имеющим несовершеннолетних детей — словом, именно тем, кто больше всех нуждается в улучшении жилья. Законодательство, регулирующее правовые взаимоотношения заемщиков и кредиторов, все еще подвержено неоправданному дисбалансу прав в пользу заемщика.
Очевидно, что нужно в срочном порядке принимать поправки: противоречия в законодательстве усложняют работу банков и повышают кредитные риски.
Требуют срочного разрешения проблемы, связанные с предоставлением земельных участков под застройку, получением исходно-разрешительной документации, согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации.
Возвращаясь к закону "Об ипотечных ценных бумагах", повторю, что в большинстве стран установлен особый статус ипотечного покрытия и возможность его отделения в случае банкротства от других активов. Обеспечить надежность и ликвидность рынка ипотечных ценных бумаг возможно только если все ветви власти: исполнительная, законодательная, судебная — предпримут правильные и последовательные меры по снятию ограничений на механизмы реализации ипотеки, одновременно формируя защитные меры для граждан. Речь идет об уже прописанном в законодательстве механизме создания резервных жилищных фондов на местном уровне, позволяющих решать проблему переселения граждан из заложенного жилья. Тем более что, как показывает многолетняя зарубежная и небольшая, но достаточно показательная отечественная практика, реальных случаев дефолта заемщиков, требующих судебного разбирательства и принудительного выселения, не более 0,3-0,4%.
Необходимо окончательное правовое решение важнейших для ипотечного кредитования вопросов: четкое определение функций органов опеки и попечительства при ипотеке жилых помещений, жилищных прав членов семьи собственника жилья. Неоднозначность правовых основ ограничивает операции на рынке ипотечного кредитования. Кредиты сроком в 10-30 лет трудно гарантировать чем-либо более надежным, чем залог недвижимости, однако механизм ипотеки нуждается в более ясном и недвусмысленном правовом обеспечении.
Необходимо развивать и альтернативные варианты покупки жилья, например систему строительных сбережений. Стоит "довести до ума" закон о стройсберкассах.
Очень важно сегодня определить в сфере ипотеки позицию банковского сообщества. Известно, сколь активным было участие Банка России в разработке закона об ипотечных ценных бумагах и других связанных с ипотекой документов, какую большую работу ему пришлось провести, чтобы пересмотреть нормативы и подготовить отвечающие новым реалиям инструкции. Полагаю, не меньшее значение имеет и деятельность Комитета по ипотечному кредитованию АРБ, в который вошли более 60 столичных и региональных банков.
Видимо, настало время всерьез объединить усилия различных структур, чтобы в сжатые сроки решить "недорешенные" проблемы и создать рабочую группу, которая сосредоточилась бы на обсуждении именно банковских аспектов ипотеки. Хотелось бы, чтобы к этой работе присоединилась и ФКЦБ, потому что регулирование рынка ценных бумаг, включая ипотечные облигации, выпускаемые непосредственно банками и специализированными агентствами (российскими аналогами SPV), — направление перспективное.
Главное — преодолеть узковедомственность при решении вопросов о практическом использовании ипотечных ценных бумаг, предоставить участникам рынка равные права и возможности с учетом их роли и места на рынке ипотеки, профессиональной подготовленности и наличии контроля и надзора за эмиссией. Например, в Германии есть институт доверенных лиц, надзирающих со стороны государства за правильностью ведения реестра покрытия и соблюдением других законодательных норм со стороны эмитента ипотечных ценных бумаг. Они постоянно и ежедневно контролируют процесс эмиссии и погашения ипотечных облигаций и без их согласия и ведома никакие сделки с ипотечным покрытием не разрешаются.
Итак, сегодня все ветви власти и финансовые ведомства занимаются проблемами развития рынка доступного жилья. Но только общие усилия способны дать конкретный результат.
Банковское дело в Москве, 01.03.2004
