Евгений Леонов: Как средство привлечения инвестиций фонды недвижимости находятся на среднем уровне привлекательности
У инвесторов существует 2 основные стратегии: рост стоимости и текущий доход. Разумеется, есть и 3-я стратегия - комбинация первых двух. Считается, что рост является более долгосрочной (по горизонту планирования) и поэтому более рискованной стратегией. Так как это более рискованная стратегия, она предполагает больший возврат, чем стратегия, ориентированная на текущий доход.
Стратегия, ориентированная на текущий доход является менее рискованной (доход, получаемый от аренды прямо сейчас) и поэтому, как правило, менее потенциально доходной.
В недвижимости текущий доход получается главным образом за счёт арендных платежей. Фонды прямых инвестиций (private equity), как правило, инвестируют в более рискованные проекты, главной целью которых является capital appreciation или (рост стоимости бизнеса).
Предполагается, что за время инвестирования таким фондом в проект его стоимость значительно увеличится, например, на 25-40%. Проекты, в которые эти фонды инвестировали, по завершении продаются, полученная прибыль распределяется между инвесторами и фонд прекращает свое существование.
Институциональные инвесторы, представляющие пенсионные фонды, паевые фонды и другие формы коллективных инвестиций также имеют различные стратегии инвестирования (в зависимости от инвестиционной декларации). Пенсионные планы в первую очередь интересует текущие платежи (income) с чрезвычайно низким риском.
В связи с этим, учитывая текущую ситуацию на рынке, когда мало объектов недвижимости, дающих постоянный и предсказуемый доход, основная активность будет исходить от фондов частных инвестиций и от тех, институциональных инвесторов, стратегией которых также является рост. Другими словами, основными игроками станут не пенсионные фонды, а некоторые паевые фонды, задачей которых являются инвестиции в emerging markets и которые допускают (согласно своей инвестиционной декларации) инвестирование в недвижимость в России.
Западные фонды недвижимости, разумеется, могут инвестировать в Россию, если это предусмотрено их стратегией. Например, американский REIT ProLogis планирует выйти на российский рынок. Акции такого фонда могут входить в портфель паевого фонда недвижимости, скажем в США. Таким образом, паевой фонд в США не напрямую инвестирует в Россию. Россия борется за инвестиции на мировом рынке капитала, где конкуренция очень сильна. По показателю риск/возврат Россия всё ещё не может составить конкуренцию другим развивающимся странам таким как, например, Индии.
В ближайшие пару лет российские фонды недвижимости доминировать не будут. Так как они дают преимущество при долгосрочных вложениях. В настоящее время большинство инвесторов имеют короткий горизонт для инвестирования. Существует разрыв между финансовыми компаниями, которые могут и хотят открыть фонды недвижимости и девелоперами, которые возможно и хотят (если нужен капитал) открыть такой фонд, но не знают как. Финансовые компании хотят дать доступ своим клиентам для инвестирования в недвижимость (для диверсификации портфеля). Вхождение в фонд недвижимости понижает стоимость входного билета для мелкого инвестора. Финансовые институты имеют капитал, но не имеют проектов. Девелоперы имеют капитал и имеют проекты.
Таким образом в существующих условиях функционирования рынка рост популярности фондов только во вторую очередь будет обусловлен, как средство привлечения капитала. В текущей рыночной обстановке капитала достаточно, не хватает хороших проектов. Поэтому, как средство привлечения инвестиций фонды недвижимости находятся на среднем уровне привлекательности. Основной же причиной для создания фонда продолжает оставаться оптимизация налогообложения.
Guide to Property, 01.11.2004
