«Чтобы решить 80% проблем загородного рынка, государство две вещи должно перестать и одну сделать»
Пандемия коронавируса — штука, в целом, неприятная, но для загородного рынка она стала скорее благом. Насидевшись в тесных квартирах во время карантина, люди осознали всю прелесть «деревенской» жизни, что самым лучшим образом сказалось на продажах коттеджей, таунхаусов и земельных участков с подрядом и без. Но проблемы в сегменте на этом не закончились. Чего не хватает «загородке» сейчас, когда со спросом вроде бы все в порядке, почему до сих пор нет ипотеки на строящееся жилье в сегменте ИЖС и каким образом посреди Московской области могут обнаружиться границы Татарстана, в интервью IRN.RU рассказал председатель совета директоров семейства компаний Kaskad Family Валерий Мищенко.
- Есть мнение, что «загородка» стала главным бенефициаром пандемии. Вы согласны с этим утверждением?
Пандемия сыграла роль акселератора интереса к загородной недвижимости. Как пчелы на мед полетели инвесторы в этот сегмент, не всегда понимая, что их ожидает. «Загородкой» заинтересовались банки, а также органы государственной власти. В результате в ближайшие полгода рынок ждут изменения: должны появиться законы, которые регулируют область индивидуального жилищного строительства, в том числе узаконивают такой формат, как дуплексы, которые раньше не попадали ни в одну из категорий — это уже не индивидуальный дом, но еще и не таунхаус. Поэтому по дуплексам было сложно формировать финансово-правовые схемы.
Конечно, всплеск интереса к загородному сегменту — это следствие того, что в пандемию были абсолютно безумные темпы продаж. Выкупили все, что только можно и нельзя.
- Безумные — это какие?
Темпы реализации выросли в четыре-пять раз. В проектах, где обычно продается 8-10 таунхаусов в месяц, продавалось 40-50. Самый пиковый спрос был, когда в Москве все парки позакрывали. Мы тогда несколько месяцев продавали товарные остатки, которые накопились к тому времени.
А учитывая, что объекты на загородном рынке, как правило, неготовые, было много фьючерсов продано за карантинный и посткарантинный период. Самые большие сложности, кстати, возникли у тех игроков, которые в конце 2020 года набрали контрактов на строительство индивидуальных домов в середине текущего — они попали в инфляционную кабалу, когда рост стоимости стройматериалов плюс инфляция дали абсолютно бессмысленный с точки зрения бизнеса эффект — работа ради работы. И нередки были случаи, когда компании отказывались от исполнения своих обязательств и возвращали средства клиентам, потому что уже были не в состоянии построить дом за те деньги, по которым заключили контракт в декабре прошлого года.
- Насколько вы повысили цены на фоне такого ажиотажного спроса?
Рост цен сильно варьируется в зависимости от проекта, но в среднем с весны прошлого года мы повысили цены на 50-60% — пропорционально росту стоимости строительно-монтажных работ из-за резкого подорожания стройматериалов и рабочей силы. Конечно, здесь есть «эффект базы»: рентабельность изначально все-таки какая-то была у застройщика. Но роста маржинальности проектов мы не видим. Может, в пределах 5% по некоторым типам продуктов маржа действительно увеличилась, потому что был хайп. В 2018 г. маржинальность у нас составляла примерно 15%, а сейчас — 20%.
- А почему, по вашему мнению, так сильно выросли цены на стройматериалы?
Я несколько факторов могу назвать. Первый и, как мне кажется, самый важный — это переход строительной отрасли на проектное финансирование и избыток ликвидности в банковской сфере. У банков появилась возможность зарабатывать на финансировании жилищного строительства — и они с удовольствием ею воспользовались, а у застройщиков — строить, не сильно ориентируясь на объемы реализации. Минимальные ковенанты по темпам продаж выдержать достаточно просто даже на текущем рынке — не то что год назад. В результате многие площадки, в том числе полузамороженные, вдруг резко получили доступ к ресурсам и начали строиться.
Второй фактор — землевладельцы, тихо сидевшие на своих активах, так как думали, что никогда в жизни не компенсируют долларовую стоимость участка, купленного накануне девальвации рубля в 2014 г., резко решили вывести все это на рынок на фоне роста спроса на площадки. Это тоже поспособствовало увеличению количества проектов, которые требовали стройматериалов.
И третий фактор — физические лица, имевшие какие-то сбережения, начали строить себе дома, чтобы сохранить непосильно нажитое. Эти три фактора привели к тому, что и частники, и непрофильные инвесторы, у которых застряли площадки, и профильные игроки, которые резко получили деньги, начали скупать стройматериалы, потому что они им нужны здесь и сейчас.
- Как вы уже упомянули, благодаря пандемии загородным рынком заинтересовались банки. Если раньше ипотека в сегменте ИЖС практически отсутствовала, то теперь многие кредитные учреждения запустили соответствующие программы. Насколько они повлияли на ваши продажи?
Банки всегда были готовы кредитовать сегмент ИЖС по сметам — надо было сначала все построить, ввести в эксплуатацию, зарегистрировать, и потом уже они соглашались брать это все в качестве предмета залога. Полноценных, нормально функционирующих ипотечных программ на этапе строительства нет до сих пор, потому что кредитование подряда — идея сама по себе бредовая. Продуктом является не просто дом, расположенный на каком-то земельном участке, а все то, что ему сопутствует: въездная группа, инфраструктура, коммуникации, проложенные по поселку, внутриплощадочные дороги и т. п. А каким образом договор подряда на строительство дома, который идет под ипотеку, соотносится со всеми остальными улучшениями на территории?
Иными словами, банки никак не могли определиться, в какой форме может быть реализован залог имущественных прав на будущий объект капитального строительства. Хотели отдавать деньги под покупку земли и землю получать в качестве обеспечения, а потом поэтапно финансировать строительство самого дома. Все хорошо, если это стародачное место, где у тебя участок 20 или 40 соток и ты решил снести там старый бабушкин дом и поставить новый. А если это новый девелопмент, то каким образом и в каком месте должна появиться цена на все те улучшения, которые составляют свыше трети стоимости самого объекта?
Вот поэтому мы с Московским кредитным банком реализовывали ряд пилотных программ кредитования строящегося жилья на участках ИЖС, где залогом выступают права требования по предварительному договору купли-продажи на объект будущего строительства. Это проще, потому что в предварительном договоре купли-продажи ты можешь собрать абсолютно всю ценность, которую представляет собой не только дом с емлей, но и все, что вокруг него. Но это все равно достаточно сложная схема.
Будем надеяться, что найдется какая-то новая форма, при которой банки начнут более стандартизировано подходить к формированию ипотечных продуктов. И, наверное, с появлением закона, — возможно, уже осенью, — где ИЖС наконец-то будет восстановлен в правах относительно многоквартирных домов, появятся эскроу-счета на объекты ИЖС и, главное, будет определено, что такое индивидуальный жилой дом и среда, в которой он построен, продукт станет более стандартным.
Потому что помимо залога прав требования возникает вопрос ликвидности того продукта, который строится. И этот вопрос не менее важный. То, что строим мы, и тот домик в деревне на месте старого разрушенного дома и с удобствами во дворе — все называется ИЖС. Но все-таки дома эти разные, и ликвидность у этих залогов тоже будет разная.
- Но ликвидность объекта зависит не только от стандартов. Банки открыли для себя «загородку» на волне ажиотажа в начале пандемии, но сейчас спрос падает. Не случится так, что стандарты ИЖС утвердят, но ипотеку банки выдавать все равно не будут, потому что потеряют интерес к сегменту из-за низкого спроса?
Спрос сегодня насытился не только в сегменте загородной недвижимости — насытился спрос на квадратные метры как таковые и уперся в потолок покупательской способности, но это временное явление. Во-первых, спасать деньги от инфляции, кроме как в недвижимости, больше негде. Потому что банковские ставки по депозитам — это ни о чем, реальная инфляция сильно выше официальной, достаточно посмотреть на стоимость продуктовой корзины год назад и сегодня. И, конечно, дополнительное налогообложение вкладов не придает оптимизма тем людям, которые были склонны держать деньги на депозитах. Плюс истерия вокруг валюты — непонятно, будет она расти или не будет. Это приводит к тому, что люди покупают «квадраты» просто для того, чтобы сохранить капитал.
Второй момент. На рынке загородной недвижимости во время истерии скупали все подряд. Как перед Новым годом, когда у тебя есть 5 минут, чтобы закупить продукты, и ты бегаешь хватаешь с полок все подряд, не разбирая, что сколько стоит, просто потому, что тебе надо к 12 ночи приготовить оливье. Сейчас люди начинают смотреть на реальные потребительские характеристики того, что продается. И все то, что спроектировано без ориентации на конкретную целевую аудиторию, уже не продается.
Грубо говоря, таунхаус за 30 млн руб. без отделки непонятно кому нужен, потому что люди, у которых есть 30 млн на сам таунхаус и еще 30 на отделку, явно не планируют жить с соседями по бокам. Или дома, построенные в нулевые, — в пандемию их покупали, потому что готовые, а сейчас они никому не нужны. Или просто неудачные проекты в неудачных местах. Все это стоит и будет стоять. А никаких новых проектов на «загородке» за последний год не появилось. Качественное предложение отсутствует: купить таунхаус или коттедж в организованном поселке со всей коммерческой и социальной инфраструктурой практически нереально. Поэтому тут вопрос про яйцо и курицу: нет продаж, потому что нет покупателей, или нет продаж, потому что пока нет проектов?
И третий момент. В пригородах мировых мегаполисов индивидуальные и малоэтажные форматы жилья составляют до 60% от общего объема застройки. В Московской области этот процент меньше пяти. Даже если предположить, что рынок вырастет в два раза и доля «малоэтажки» увеличится до 10%, покупатели все равно будут. Потому что загородная недвижимость — это альтернатива жизни в «человейниках», а люди еще не скоро забудут, что такое сидеть безвылазно в многоквартирном доме. Поведенческие предпочтения будут видоизменяться в пользу загородки.
- Да, все участники рынка говорят, что на «загородке» сложился острый дефицит предложения после прошлогоднего ажиотажа. Планируете ли вы выводить новые проекты в ближайшем будущем?
Безусловно. У нас проекты запланированы от Симферопольского шоссе до Дмитровского через западное полукольцо практически на каждом направлении в ближнем поясе от Москвы, то есть до ЦКАД.
Напротив «Парка Апрель» мы уже развиваем проект «Парк Апрель 2». Это порядка 170 тыс. кв. м, которые мы будем выводить на рынок в конце следующего года. Рядом у нас есть еще одна площадка, на которой порядка 130 тыс. кв. м таунхаусов планируем построить. Также в конце 2022 г. собираемся открыть продажи индивидуальных домов в проекте на Киевском шоссе в Новой Москве, сейчас находимся на этапе разработки проектной документации.
- Рассчитываете на льготную ипотеку на ИЖС под 7% годовых, которую должны запустить в 2022 г.
Конечно. Сегодня стоит задача как можно быстрее вывести на рынок проекты с данным форматом, пройдя все круги согласований. В Московской области уже года два как все территории больше определенного размера — по-моему, 30 га — накрыты «куртами» (КУРТ — зоны комплексного устойчивого развития территорий - прим. ред.). Это значит, чтобы провести концепцию через градсовет и утвердить проект планировки территории (ППТ), надо поработать 1218 месяцев. Мы стараемся ускорить этот процесс, чтобы у нас было достаточно согласованного актива, который можно реализовывать.
- Откуда у вас финансовые ресурсы для столь масштабной экспансии?
Для нас ситуация с изменением схемы финансирования отрасли (переход на проектное финансирование и счета эскроу — прим. ред.) стала стрессом и благом одновременно. Стрессом потому, что никто не понимал, как работать с эскроу-счетами и что делать на проектах, где уже половина пути пройдена по старому формату ДДУ, а нужно переходить на эскроу. Банки тоже не понимали, и в этом непонимании надо было продолжать строить и исполнять обязательства перед клиентами. На этот переходный период приходится львиная доля просрочек у всех застройщиков загородной недвижимости, потому что банки отказывались финансировать проекты, пока были непонятны правила игры. За 3-3,5 года в московском регионе из 500 застройщиков осталось в лучшем случае 40, а то и 35. Те игроки, которые оказались не в состоянии справиться с профессиональным управлением финансами, просто умерли.
Сейчас же ситуация абсолютно прозрачная и понятная. Банкам ясен сегмент загородного рынка. Все проекты — это, безусловно, проектное финансирование в полном объеме. Достаточно 15% собственных денежных средств от бюджета проекта для того, чтобы привлечь 85% от банковской структуры. Капиталоемкость бизнеса сильно выросла, но нет никаких сложностей с поиском инвесторов и партнеров на начальных этапах, чтобы можно было, доведя проект до получения разрешения на строительство и возможности привлечения банковского финансирования, реализовывать несколько достаточно масштабных проектов одновременно.
- Кто инвестирует в ваши проекты и какова доходность таких вложений?
Наши инвесторы — это институциональные структуры: банки, владельцы земли, family офисы богатых россиян, управляющие их активами, бизнесмены, для которых загородный рынок не профильный бизнес, но они готовы разместить на нем часть своей ликвидности, и т. д. Это вполне логичные контрагенты, которые если вкладываются, то берут на себя в том числе риски реализации самого проекта. Таких инвестиций у нас может быть до 30% от стоимости проекта, который мы планируем реализовывать. Доходность — порядка 25-30% годовых.
С «физиками» по инвестиционным целям мы не работаем. С учетом банковского финансирования и эскроу это бессмысленно. Если ты не можешь воспользоваться деньгами до окончания проекта, то какой смысл на старте продавать на 30-40% дешевле, чем в конце? Открывая продажи в новом проекте, мы сразу выставляем конечную цену.
Тех, кто в индивидуальном порядке приходит и что-то покупает в ожидании того, что это что-то подорожает, тоже становится все меньше. Традиционно в проектах их было 10-15% от общего числа покупателей. Сейчас, я думаю, практически в три раза меньше, потому что раньше на таких инвестициях можно было заработать, то теперь — только сохранить.
- Сколько сейчас стоит начать проект на загородном рынке? В среднем.
Сложный вопрос. Застройщикам, не имеющим зачетки с хорошим послужным списком, получить земельный ресурс без стопроцентной оплаты практически невозможно. В нашем случае землевладельцы формируют очередь — не побоюсь этого слова, чтобы отдать нам землю в управление. А мы вкладываем деньги в то, чтобы эта земля из куска земли превращалась в продукт, который выводится на рынок. И соразмерно тому, как ведутся продажи, землевладелец получает вознаграждение.
Мы в состоянии это делать, потому что у нас есть 13-летний опыт работы на этом рынке, у нас устойчивое финансовое положение, плюс наработаны взаимоотношения со всеми структурами, вовлеченными в процесс согласования проекта. Отдадут ли на таких условиях землю структуре, которая начала свое существование вчера? Я сильно сомневаюсь. И по этой причине землю придется купить.
Первоначальный взнос на приобретение земли — это очень болезненная история. Она автоматом означает расходы в течение двух лет на обслуживание долга за покупку такого актива и, как следствие, увеличивает капиталоемкость проекта до безумных абсолютно размеров. А нам, чтобы довести проект до получения проектного финансирования и открыть строительство первой очереди, в среднем достаточно примерно 500 млн руб. Для менее опытных игроков, я думаю, эта сумма в два раза выше.
- Для банка есть разница, финансировать строительство поселка с таунхаусами, которые продаются по ДДУ, или проекта с индивидуальными домами?
Нет разницы. Более того, проект ИЖС на Пятницком шоссе, который мы выведем в реализацию в течение ближайших месяцев, мы планируем продавать по эскроу. Нам так удобнее и выгоднее настраивать взаимоотношения с банком, и клиенту этот продукт понятен.
- Какие еще есть проблемы на рынке? Кроме роста цен на стройматериалы и отсутствия ипотеки на этапе строительства.
Я бы разделил проблемы на те, на которые мы можем повлиять, и те, на которые не можем. На что можем повлиять — дружно стараемся влиять профессиональным сообществом. Этот как раз внесение изменений в законы, которые позволяют уровнять в правах индивидуальные дома и многоквартирные в части доступа к рынкам капитала и ипотеке на этапе строительства. Поэтому мы активно выступаем за формирование стандартов ИЖС, за то, чтобы появились отдельные законы по управлению имуществом общего пользования в загородных проектах. Урегулирование этих вопросов позволило бы реально увеличить предложение загородного жилья.
На что мы не можем повлиять — это насколько богаче россиянин будет завтра по сравнению с текущим днем. И по большому счету, именно динамика доходов населения — тот краеугольный камень, от которого зависит вектор развития жилищного строительства. Мы либо будем заниматься развитием доступного жилья, либо комфортного.
- Вы считаете, что это несовместимые понятия?
Просто всегда есть баланс. Студия 20 кв. м — это доступно, но некомфортно. Если увеличить ее до 35 кв. м, правильно спланировать, плюс предусмотреть инфраструктуру в самом объекте — получится оптимально. В случае с индивидуальными домами такая же история. Любой банкет происходит за счет клиента. Каждый раз, когда хотят чем-то нагрузить застройщика, считайте, что за этот заплатит либо текущий клиент, либо тот, кто придет следом за ним. С застройщика взять нечего — маржинальность на рынке низкая. Если застройщик зарабатывает меньше 15%, то ему надо просто перестать строить, потому что риски получаются несопоставимыми с масштабом доходов.
Для нас основной вопрос — это что будет происходить в стране и какие механизмы будут стимулировать граждан копить средства и приобретать жилье. Сейчас мы видим, что малый и средний бизнес умирает: раньше наши поселки хотя бы наполовину состояли из предпринимателей, а теперь у нас все большее покупают сотрудники крупных корпораций, как правило, с госкапиталом. Думаю, если бы в России развивался тот самый средний класс, который в том числе обеспечивает стабильное развитие страны в целом, портрет наших покупателей был бы иным.
И пока ничто не предвещает улучшения ситуации. На ближайшие пять лет рынок гарантированно обеспечен сбытом — мы это видим по тому, как распределяются деньги в экономике. Так или иначе они будут оседать у людей — неважно, где они работают, — и на эти деньги будут приобретаться квадратные метры. Что будет потом, зависит от тех решений, которые будут приниматься в ближайшие два года.
- А какие решения, по вашему мнению, нужно принять, чтобы жилье все-таки стоило дешевле или хотя бы не дорожало так быстро?
Если предложение на рынке лимитировано, а спрос большой, то цена будет иметь тенденцию к росту. То есть надо увеличивать предложение. Для того чтобы это произошло, я бы сделал три вещи. Первое — ввел бы мораторий на внесение изменений в законодательство: чтобы хотя бы 5 лет, а лучше 10 никто, ни при каких обстоятельствах, даже если очень хочется, даже если где-то возник обманутый дольщик, не вносил изменения в существующий порядок вещей. Мы ни разу не заканчивали проект в тех же условиях, в которых начинали. Все время возникают новые органы, которые что-то нам стремятся согласовать и улучшить жизнь людей. И при этом никто из них не несет ответственности за задержку сроков реализации проекта. Тебя могут отправить в далекий поход по коридорам власти на три-четыре месяца, а стройка тем временем стоит на месте. И сделать ты ничего не можешь.
Доходит до смешного: например, в проекте «Парк Апрель» мы проектировали школу, техническое задание на которую было согласовано в начале 2020 г. Мы ее спроектировали, прошли госэкпертизу и подали документы на получение разрешения на строительство. Пока шел процесс утверждения госэкпертизы, власти поменяли требования к обеспеченности школы территорией, и территории понадобилось больше. Я ее где возьму на готовом проекте планировки территории? Выходит, надо переделывать проект, выкинув в корзину 8 месяцев работы, а люди не получат школу в нужные сроки, потому что я не начну ее строить, так как мне не выдадут разрешение. А разрешение не выдадут потому, что прокуратура отслеживает, чтобы все соответствовало новым требованиям, а старое согласование никому не интересно.
Это только один из примеров — таких условных «школ» на каждом проекте набирается с три десятка. Что-то всегда меняется — то архитектурные требования, то требования к парковкам, то к социальной инфраструктуре или еще к чему-нибудь. И самое главное, что все вновь придуманное в интересах жителей пытаются натянуть на старые проекты. Это как от пятого «айфона» требовать функционала десятого через несколько лет после покупки.
Случаются и совсем уж бредовые ситуации. В первом «Март Хаусе» в городе Апрелевка Московской области у нас возникло наложение границ участка с Татарстаном, по данным Росреестра. Я не шучу. Полгода мы не могли передать дома клиентам. У нас застряли 150 млн руб., потому что мы построили дома, получили планы БТИ и не могли их зарегистрировать. И никто не хотел устранять проблему, пока мы не подняли огромный скандал на уровне субъекта. У нас даже судебное решение есть о том, что Росреестр действовал неправомерно.
- Недавно вы на несколько месяцев задержали ввод корпусов в «Парке Апрель». В связи с чем? Министерство жилполитики области сообщало о неких «проблемах с документами».
Там была та же самая история — появились дополнительные требования к уровню шумов и к парковкам. Есть утвержденный ППТ, в котором всего этого не надо, но теперь оказалось, что надо, поэтому пришлось переделывать весь пакет документов. Я бы такую деятельность обозначил как саму вредительскую из всех существующих, потому что невозможно ничего планировать.
Если бы правила не менялись постоянно, инвестиционная привлекательность данного сегмента стала бы принципиально другой. И деньги бы тогда пошли в отрасль. Доходность в 25% годовых, на которую рассчитывают нынешние инвесторы, — это очень много. Но есть же менее агрессивные финансовые институты, которые готовы и под 12%, и под 15% годовых размещать деньги — были бы правила игры понятные и риски контролируемые. А так как риски неконтролируемые, инвестирует другой пласт игроков, с высокой склонностью к риску.
Второй пункт — обеспечить кровоснабжение отрасли, перестать давать рынку противоречивые сигналы. Утром Набиуллина (председатель ЦБ — прим. ред.) говорит, что надо свернуть льготную ипотеку, а вечером Минстрой предлагает ее продлить. Прямо как в старом анекдоте: закопать стюардессу, откопать стюардессу… Скажите с самого начала, что льготная ипотека сохраняется, например, на горизонте пяти лет. Или четырех. Да даже если трех — уже можно планировать свои денежные потоки.
И третий пункт. Необходимо доработать то, о чем рынок твердит уже 10 лет — уравняйте в правах ИЖС и многоквартирные дома, скоординируйте программы монополистов с планами развития районов, определите правила управления имуществом общего пользования. Все это очень простые вещи, которые решаются управленческими мерами.
Из всего того, что я сказал, надо две вещи перестать и одну сделать. Затрат ноль, но это бы решило 80% проблем отрасли.
- Не опасаетесь, что если власти вдруг выполнят ваши пожелания, загородный рынок станет привлекательным для федеральных застройщиков, с которыми трудно конкурировать? Хотя бы потому, что они могут строить дешевле за счет масштаба. Собственно, такие крупные девелоперы, как ПИК, «Крост», «Самолет», уже заявили об интересе к «загородке».
Условно говоря, есть слон и жираф, и вы спрашиваете у зайца, не боится ли он, что они его затопчут? В заявленную ПИКом индустриальную историю я верю: за счет эффекта масштаба они действительно смогут дать цену, которая будет более чем конкурентоспособна на рынке, и занять нишу самого дешевого загородного жилья. А в то, что федеральные застройщики в принципе более эффективны и могу все построить лучше и дешевле, чем мы, — нет. Мы более гибкие, у нас более адаптивная система управления процессами, чем у больших игроков. Мы быстрее подстраиваемся под конъюнктуру спроса и быстрее принимаем решения. Пусть динозавры забирают свое, а мы в своем сегменте будем делать более качественный продукт — просто потому, что мы находимся ближе к покупателю.
IRN.RU, 08.11.2021
