Татьяна Гусева: Минимальная ставка, о которой все говорят, по факту доступна не всегда
Татьяна Гусева: Минимальная ставка, о которой все говорят, по факту доступна не всегда
Ставки ниже, кредиты дешевле? Доступность сегодняшней ипотеки для покупателей жилья Newfinder обсудил с директором ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяной Гусевой
- Недавно Сбербанк снизил ставки по ипотечным программам, а вслед за этим и остальные банки стали пересматривать условия. У кого они сейчас самые выгодные?
– Да, все верно. 9 августа были снижены ставки в Сбербанке – условия по базовым программам сейчас 9,5% для зарплатных клиентов и 10% – для остальных категорий заемщиков. До этого базовая ставка составляла 10,7% для всех заемщиков. Также в августе совместно с некоторыми застройщиками была запущена программа – субсидированная ипотека, в рамках которой ставка снижается на 2% от базовой. Следовательно, зарплатным клиентам без учета сервиса электронной регистрации доступна ставка 7,5%, которая в случае электронной регистрации снижается еще на 0,1%.
Таким образом, мы видим, что минимальная ставка составляет 7,4%. Об этом все вокруг говорят, но по факту она будет доступна при покупке квартир только в ряде жилых комплексов. Среди застройщиков, с которыми сотрудничает Сбербанк, 12 компаний, работающих на столичном и подмосковном рынке, в том числе MR Group, ФСК «Лидер», Группа ЛСР и другие. Специальные условия распространяются на 15 проектов в Москве и на 57 в Московской области. На самом деле это не такая большая цифра, учитывая, что в столице (включая присоединенные территории) сейчас в реализации находится 251 проект, а в Московской области (в зоне до 30 от МКАД) – 296 проектов.
Отмечу, что снижение ставок началось не со Сбербанка. В последнее время многие банки снижали ставки, а вот Сбербанк информационно выиграл за счет того, что анонсировал не только снижение базовых ставок, но и льготные условия для рада застройщиков и снижение процентной ставки для тех, кто воспользовался электронной регистрацией. То есть везде заемщики видят информацию, что ставки в Сбербанке начинаются с 7,4%, хотя большинству доступна ставка лишь в 9,5% годовых.
На данный момент практически все топовые банки также пересмотрели условия по ипотечным программам. Газпромбанк также предлагает ставку 9,5% при комплексном страховании. Банк «Возрождение» снизил ставку до 9,9%, ВТБ24 – до 9,7%, УралСиб – 9,4%.
- Речь идет о довольно заметном снижении ставок, скажется ли это на покупательской активности?
В конце прошлого года вызывала опасение отмена льготной ипотеки. Но так как ставки в течение 2017 года планомерно снижались, то спрос на ипотечные кредиты, напротив, только увеличился. Например, недавно Сбербанк отчитался за семь месяцев работы, так вот за этот период было выдано 480 млрд ипотечных кредитов, что стало рекордным показателем за всю историю банка. Безусловно, такому положению дел способствует как снижение ставок, так и запуск электронной регистрации и портала «Домклик».
У нас реальные доходы граждан не растут, следовательно, потребность в кредитных продуктах для улучшения жилищных условий крайне высока. Например, согласно данным Росреестра, в первом квартале текущего года доля ипотечных сделок в «старых» границах Москвы составила более 38%, а во втором квартале – уже более 43%. Для столицы это много. В отдельных проектах доля ипотечных сделок достигает и 70-80%.
Так как рынок сейчас крайне насыщен, очень заметного роста покупательской активности в связи со снижением ставок мы не ожидаем, но вполне возможен всплеск интереса. Но этому, как я уже сказала, способствуют не только более привлекательные ставки, но и нехватка собственных средств граждан для совершения покупки. Также отмечу интересную тенденцию этого лета – количество консультаций, заявок и одобрений на получение кредита было довольно высоко, но не все заемщики в итоге выходили на сделки. Частично это связано с тем, что некоторые потенциальные клиенты ожидали снижения ставок в довольно близкой перспективе либо более выгодных условий или акций от застройщиков, поэтому не торопились оформить сделку. Думаю, сейчас, когда ставки снижены, некоторые снова подадут заявки, чтобы получить кредит на более выгодных условиях. И как раз в начале осени стоит ожидать роста ипотечных сделок.
- Можно ли ожидать, что до конца года ставки будут снижены еще? Можем ли мы достигнуть обещанных Д. Медведевым ставок в 6% и в какой перспективе?
Многое будет зависеть от размера ключевой ставки. Мы видим, что в текущем году ключевая ставка была пересмотрена и снижена несколько раз, что и дало возможность банкам предложить новые условия. При этом власти не исключают, что есть потенциал для дальнейшего снижения ставки до конца года. Например, по прогнозу генерального директора АИЖК Александра Плутника в следующем году средняя ипотечная ставка должна опуститься ниже 10%. Уже она составляет в среднем 10,5%. А если до конца года ключевая ставка будет пересмотрена в сторону снижения, то можно будет ожидать и корректировки ставок по базовым программам на 0,3-0,5%.
Если же говорить про ипотечную ставку в 6%, то при самом благоприятном прогнозе мы сможем достигнуть такого показателя только через несколько лет.
- На рынке вторичного жилья условия для ипотечников гораздо жестче. Как вы считаете, после отмены льготной ипотеки вторичка отвоюет свои позиции у новостроек?
До кризиса ипотечные ставки на вторичку были ниже, чем на первичное жилье. К тому же банки предлагали различные условия на новостройки до регистрации права собственности и после (сейчас ставка фиксируется на весь срок кредитования). Поэтому ситуация, когда покупка новостройки в кредит стала более привлекательной, чем покупка вторички, новая для рынка.
Безусловно, что основной отток покупателей в сторону первички происходил именно во время запуска программы «Ипотека с государственной поддержкой», когда разница между ставками на новостройки и на вторичное жилье была максимальной – порядка 4-5%. После отмены льготной ипотеки снижение ставок как на первичном, так и на вторичном рынках шло параллельно. Сейчас у покупателей уже нет необходимости по причине крайне высоких ставок на вторичку выбирать варианты только из новостроек.
- Кроме базовых ипотечных программ банки активно участвуют в совместных акциях с застройщиками, выводят такие продукты, как «Ипотека без первоначального взноса», «Ипотечные каникулы» и пр. Что из этого всего пользуется наибольшим спросом?
Практически все сделки заключаются по стандартным программам. Специальные программы с застройщиками на рынке распространены, но пользуются популярностью только в том случае, если сниженная ставка предлагается на довольно длительный срок или вовсе на весь срок кредитования. Если же снижение ставки предусмотрено лишь на 1-2 года, то покупатели предпочитают стандартную программу, получив скидку на квартиру.
Продукт «Ипотечные каникулы» не пользуется большим спросом. Программа подразумевает снижение ипотечных платежей на первые два года, обычно в это время дом достраивается и покупателям приходится арендовать жилье. Но в любом случае речь идет о двойной финансовой нагрузке, поэтому целевая аудитория данной программы ограничена.
Программы с нулевым первоначальным взносом также не рассчитаны на широкую публику. Ставка по такому продукту будет выше, а по базовым программам размер первоначального взноса стартует от 10%, поэтому многим покупателям проще подождать около полугода, накопить средства и оформить ипотеку через небольшой промежуток времени. Но бывают и такие случаи, когда покупатели, ранее не задумывавшиеся над улучшением жилищных условий, сталкиваются с крайне интересным и выгодным вариантом, который не хотят упускать. Поэтому они выбирают продукт «Ипотека без первоначального взноса». Но таких сделок единицы.
Newfinder, 03.09.2017
