Зачем девелоперам ESG

Российские девелоперы, следуя экоповестке, смогут уже в следующем году воспользоваться инструментами «зеленой» ипотеки и ESG-финансирования.

«Девелоперы выглядят весьма спокойными. В отличие от металлургов и угольщиков у них не меняется цвет лица, когда они слышат аббревиатуру ESG», — пошутил вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов, модерируя месяц назад конференцию «ESG в девелопменте». Подтекст легко считывался: за месяц до этого Евросоюз в рамках борьбы с изменением климата объявил о введении механизма трансграничного углеродного регулирования. Он предусматривает сбор за импорт в Европу товаров, производство которых связано с большой эмиссией CO₂. Этот «экологический налог» вводится с 2023 года. Согласно расчетам KPMG, по нему «неэкологичные» компании из России могут заплатить минимум шесть миллиардов евро.

Застройщики не могут импортировать свой товар — недвижимость — за границу. И значит, именно от этого квазиналога не пострадают. Однако требования, связанные с устойчивым развитием, будут все сильнее влиять на отрасль. «Кнут» может появиться, но, похоже, раньше появится пряник. Уже в этом году Сбербанк запустит «зеленое» финансирование строительных проектов с пониженной ставкой кредита, а в следующем году в стране должна появиться «зеленая» ипотека. Быть ответственным (ESG) и экологичным застройщиком станет выгодно.

Рынок «зеленого» финансирования быстро растет

Аббревиатура ESG громко зазвучала в России в последний год. Под ESG понимается свод параметров, на которые ориентируется бизнес при разработке стратегий устойчивого развития. Он включает в себя три составляющие — вопросы защиты окружающей среды (Environmental), социальной сферы и защиты труда (Social), а также стандартов корпоративного управления (Governance). Ответственные компании, удовлетворяющие ESG-критериям, пытаются сократить ущерб, который наносится экологии, имеют сильную социальную политику и реализуют определенные управленческие принципы (прозрачность отчетности, реализация антикоррупционных мер, здоровая обстановка в офисах).

Для не следящего за экологической повесткой человека нынешний хайп вокруг ESG-повестки в российском бизнесе может показаться случайным и неожиданным. ESG-тематика появилась как будто ниоткуда, свалилась с неба. Но этим принципам более десяти лет, и они стали логичным продолжением линии, которая сформировалась в последние полвека на Западе в ответ на ухудшающееся состояние окружающей среды, глобальное изменение климата и возрастающее неравенство. «В 1980-х годах после доклада Брундтланд (Гру Харлем Брундтланд — глава Международной комиссии по окружающей среде и развитию при ООН в 1984–1987 годах. — “Эксперт”), подготовленного под эгидой ООН, появилась теория устойчивого развития. Она призывала ограничить нерациональное все возрастающее использование ресурсов, чтобы не ущемлять будущие поколения. Это идеология экодвижения, — объясняет историческую логику появления ESG-критериев председатель Совета по экологическому строительству (RuGBC) Гай Имз. — В 2015 году ООН приняла документ с Целями устойчивого развития. Идеология и цели “заземлились” в ESG-требованиях ответственного бизнеса для частных компаний».

Одним из следствий теории устойчивого развития стало появление нескольких систем экологической сертификации зданий. Застройщики добровольно ужесточали требования к своему проекту относительно государственных предписаний, проводя дополнительные инвестиции. Сейчас только по английскому стандарту LEED и американскому BREEAM сертифицированы миллионы зданий на планете. С какого-то момента помимо ответственности за экологию у такой схемы появились и экономические основания: так, сертифицированные «зеленые» офисы по статистике стоят на десять процентов дороже обычных.

Вокруг ESG-повестки сейчас быстро формируется финансовая среда. «За последние шесть лет рынок ответственного финансирования вырос в 19 раз и превысил один триллион долларов», — говорит первый вице-президент Газпромбанка Денис Шулаков. По оценке Bank of America, в 2020 году 2500 ESG-фондов, которые инвестируют только в ответственные бизнесы, привлекли 255 млрд долларов. Конечные получатели ESG-финансирования получают к кредитной ставке «зеленую» премию в один-два процента.

В 2021 году начал формироваться портфель устойчивого кредитования Сбербанка. Сейчас он состоит из ESG-кредитов на 50 млрд рублей. В этих кредитах прописаны ковенанты, и ставка зависит от исполнения определенных ESG-критериев. В портфеле Сбербанка есть и «зеленые» кредиты на сумму 75 млрд рублей. Условием их выдачи были обязательства по реализации проектов по улучшению окружающей среды, смягчению последствий изменения климата и более эффективному использования ресурсов.

Рынок «зеленого» финансирования в России должен резко вырасти в ближайшие годы. «До конца 2023 года объем рынка “зеленого” финансирования составит около трех триллионов рублей, — считает первый заместитель председателя правления Сбербанка Александр Ведяхин. — Мы выделяем на рынке “зеленого” финансирования три составные части. Первое — это промышленная экология, объем инвестирования — 1,6–1,8 триллиона рублей.  Второе — проекты городской инфраструктуры (управление твердыми коммунальными отходами, водоснабжение) будут прокредитованы на 0,8–1 триллион рублей. И третье направление — 500 миллиардов рублей — это корпоративные ESG-инвестиции, когда предприятия сами улучшают свой вклад в экологию, снижают углеродный след».

ESG-девелопер в девелопменте

Надо ли девелоперам следовать ESG-критериям? С одной стороны, от введения механизма трансграничного углеродного регулирования девелопмент и недвижимость не пострадают. В числе пострадавших отраслей, скорее всего, будут цветная и черная металлургия, производство минеральных удобрений и цемента, а также энергетика. С другой стороны, сегодня в России пока не было инструментов поддержки «зеленого» строительства.

В следующем году Сбербанк запустит сразу два продукта, касающихся «зеленых» девелоперов. Это «зеленая ипотека» с льготной ставкой, которая будет выдаваться покупателям жилья в экологичных жилых комплексах. Второй продукт — «зеленые кредиты», которые смогут получить и девелоперы. Льготная ставка по ним будет всего на 0,1–0,2% меньше, чем стандартная, но в данном случае важен сам факт появления такого продукта. Однако в следующем году правительство планирует открыть программу по субсидированию «зеленых» кредитов, и тогда льготная ставка может снизиться.

Существует группа девелоперов, для которых следование ESG-стандартам обязательно. Это ПИК, «Самолет», «Эталон», ЛСР, то есть публичные компании. Акциями застройщиков владеют и иностранные компании. Соответственно, если у инвесторов появятся ограничения на владение неэкологичными активами, они будут избавляться от акций. Западные инвесторы могут отказываться и от покупки облигаций по экологическим причинам. Такая коллизия произошла в конце прошлого года с размещавшей еврооблигации компанией РЖД: инвестфонд PIMCO в последний момент отказался участвовать в размещении, так как более 50% оборота РЖД составляли «углеродные грузы».

Понимая риски, ПИК стал первой компанией в девелоперской отрасли, которая получила рейтинг на уровне ESG-II от РА «Эксперт». В объяснительной записке к рейтингу был целый ряд конкретных фактов, указывающих приверженность ПИК устойчивой тематике. Так, в блоке E (Environmental) указано, что компания провела модернизацию цехов и исключила передвижные источники загрязнения, создала эффективную систему очистки воды. Начиная с 2017 года объем выбросов вредных веществ от деятельности ПИК в атмосферу ежегодно снижается в среднем на 28%, а опасные отходы классов 1–3 составляют менее одного процента. В блоке S (Social) отмечено, что заработная плата сотрудников ПИК превышает средний уровень вознаграждения в отрасли и не зависит от гендерного признака. Для своего персонала компания ежегодно оплачивает программы дополнительного образования и медицинское обслуживание по страховке. Для общения с клиентами ПИК создал службу поддержки, с которой можно связаться по различным каналам коммуникаций. В блоке G (Governance) отмечены высокий уровень стратегического планирования и управления рисками, проработанная прогнозная финансовая модель, информационная прозрачность, наличие системы онлайн-мониторинга всех финансов и строительных площадок, а также утвержденная дивидендная политика.

Еще одна группа застройщиков, не имеющих возможности не следовать ESG-повестке, — иностранные девелоперы (например, скандинавские YIT и Bonava) и подрядчики. При негативном сценарии они могут лишиться доступа к кредитным ресурсам. «Иностранные компании ощущают все большее давление по вопросам ESG со стороны всех стейкхолдеров: инвесторов, фондов, государств, экологических активистов, сотрудников, покупателей и клиентов, — говорит младший партнер Bain & Company Елена Филатова. — Если не учитывать эти требования, компании могут столкнуться с трудностями в привлечении финансирования, кадровыми проблемами и оттоком покупателей».

Нужен национальный стандарт

ESG можно рассматривать как нужную систему нефинансовой отчетности, которая оценивает социальную и экологическую ответственность. В мире есть порядка ста компаний, которые занимаются ESG-рейтингами. В то же время тематика ESG имеет и весьма неоднозначные аспекты. «ESG-повестка, в моем понимании, в половине случаев является фейком чистым, и еще в половине случаев — фейком не сильно осмысленным, — заявила месяц назад глава Росприроднадзора Светлана Радионова. — Мы изучаем ESG-повестку крупных компаний. Для нас большинство вещей, которые там читаем, — это некая декларация о намерениях». С ней сразу вступили в спор крупные предприниматели. Но президент Сбербанка Герман Греф тут же признал: «Проблема существует. ESG-отчетность в мире только начинает формироваться, еще не сформированы стандарты и методы верификации».

Для застройщиков также нужен серьезный ESG-стандарт и понимание, как этот стандарт приложить к девелоперскому рынку. Впрочем, для девелоперов задача выглядит достаточно ясной — понятно, от чего отталкиваться. ESG-критерии для застройщика в значительной степени связаны с экологическим строительством. В мире накоплен большой опыт сертифицирования «зеленых» зданий по стандартам LEED, BREEAM, Well. Необходимо «приземлить» их методологию на российскую землю и добавить социальные и управленческие факторы. Таким образом можно получить национальный рейтинг.

«В мире 2,1 миллиона “зеленых” зданий, сертифицированных только по стандарту LEED. А в России “зеленых” проектов, подтвержденных международными сертификатами, только около тысячи. В нашей стране эта область имеет большой потенциал, но пока находится в зачаточном состоянии. И нам еще предстоит понять, что такое ESG в недвижимости в России», — говорит президент RuGBC Дмитрий Березуцкий. В последнее время российские девелоперы стали чаще сертифицироваться по международным стандартам. Клубный проект компании «Донстрой» «Дом на Тишинке» получил сертификат системы экологической оценки LEED уровня Gold. А урбан-вилла, которую застройщик «Брусника» возводит в тюменском «Европейском квартале», стала победителем глобальной премии International BREEAM Awards 2021. Для России и конкурса это прецедент: ранее проекты из нашей страны лауреатами ни в одной номинации не становились. Эти результаты косвенно говорят и том, что спрос на такое жилье есть. Покупатели придают все больше внимания вопросам экологии, а на подходе поколения молодых, для которых ESG-повестка — почти религия.

От соседского центра до ревитализации озера

Екатерина Седунова, ведущий специалист направления устойчивого развития компании «Брусника»:

— Устойчивое (в ооновском понимании этого слова) строительство — один из наших текущих фокусов. В этом направлении мы реализуем несколько экспериментов. Первый — возведение в Тюмени дома по международному экостандарту BREEAM (его проекту присвоен статус Excellent, самый высокий в России). На старте мы ставили перед собой несколько целей: снизить эксплуатационные затраты за счет повышения энергоэффективности здания; минимизировать влияние объекта на среду на протяжении всего жизненного цикла; создать продукт нового уровня и привести внутренние стандарты качества в соответствие лучшим мировым практикам.

В тюменском доме мы интегрировали сразу несколько прогрессивных решений: увеличили слой утеплителя в ограждающих конструкциях и установили окна с шестикамерным профилем и специальным напылением на стеклах; предусмотрели приточно-вытяжную вентиляцию с рекуперацией тепла; разместили на крыше солнечные панели; оборудовали квартиры системой «умный дом»; изменили состав межквартирных стен. В итоге мы увеличили коэффициент сопротивления теплопередаче по наружным ограждениям на сорок процентов, а по окнам — на тридцать процентов. Межквартирные стены обеспечивают звукоизоляцию в 60 дБ (плюс 8 дБ к строительным нормам РФ). Нововведения увеличили себестоимость квадратного метра примерно на десять процентов. В то же время они позволят снизить эксплуатационные расходы на пятьдесят процентов.

Второй проект — ревитализация озера в тюменском «Европейском квартале». Долгое время его единственной подпиткой были ливневые стоки с прилегающей территории. Озеро начало заболачиваться. Мы решили вернуть ему прежнее значение. Три группы независимых экспертов провели несколько исследований: изучили состав воды, иловых отложений, флоры и фауны. Результаты исследований легли в основу концепции благоустройства. Мы уже очистили берега от сухостоя, сейчас выполняем очистку дна. Выстроили дамбу из грунта и попеременно осушаем части озера. В сумме мы перекачаем примерно 26 тысяч кубометров воды (для понимания: это около шести 50-пятидесятиметровых бассейнов с десятью дорожками), затем демонтируем дамбу.

В результате очистки мы рассчитываем восстановить связь озера с подземными водами. Одновременно мы увеличим его глубину и исключим промерзание. Даже зимой оно останется «живым». Финальные работы намечены на весну 2022-го. Они предполагают зарыбливание, появление биоплато, смотровых площадок, пешеходных и велосипедных дорожек с выходом к воде.

Третий проект связан уже с социальной повесткой. Это соучаствующее проектирование. Пилот мы запустили также в Тюмени, в районе «Речной порт». Мастер-план его застройки формируется с учетом интересов жителей, администрации, городских сообществ, владельцев земельных участков, бизнеса, экспертов. Вовлекая стейкхолдеров в процесс проектирования, мы рассчитываем создать территорию, соответствующую их потребностям.

И наконец, четвертый проект — формирование активного добрососедства. Его ключевой элемент — соседские центры. Сейчас у нас их два — в подмосковном Видном и в Тюмени. Это гибкие, многофункциональные пространства, в которых есть большой коворкинг с открытой кухней, библиотека, танцевальный или спортивный зал, прачечная, а также помещения, которые могут арендовать специалисты, занимающиеся частной практикой. Коворкинг занимает тридцать процентов центра. В нем работают преимущественно дизайнеры, программисты, юристы, финансисты. Здесь же жители, обладающие творческими профессиями, проводят занятия и мастер-классы. В соседских центрах открыты филиалы шахматных школ, балетные и театральные студии, кружки программирования и робототехники. Повышение плотности коммуникаций ведет к росту договороспособности и в конечном счете позитивно влияет на развитие территории.

Эксперт, 11.10.2021
 Алексей Щукин