При жилищном кредитовании предлагают применять разные ставки

Принятие различных процентных ставок по регионам позволит решить проблему перенаселения мегаполисов. С такой инициативой усовершенствовать систему льготной ипотеки к Правительству обратились в Совете Федерации. Пока же нововведение в сфере жилищного кредитования на суд общественности представил Банк России. Регулятор выдвинул несколько вариантов законодательного регулирования в области ипотечного кредитования по плавающим ставкам — от полного запрета кредита до ограничения круга потенциальных заёмщиков.

Ипотеку нужно увязать с конкретным регионом

Согласно данным ЦБ, лидерами на ипотечном рынке в январе стали Центральный федеральный округ, на долю которого приходится 34,6% от общего объёма выданных жилищных кредитов, Приволжский (17,22%) и Северо-Западный (13,14%). В числе отстающих — Южный федеральный округ (7,27%), Дальневосточный (6,3%) и Северо-Кавказский (2,41%). В разрезе городов по объёмам выданных кредитов обогнали всех Москва (42,3 млрд рублей), Московская область (22,8 млрд рублей).

Очевидный «ипотечный перекос» в сторону регионов в центральной части России связан, по мнению экспертов, в первую очередь с объёмами строительства, которые по объективным причинам в столице или Московской области больше, чем где-либо в стране.

В Совете Федерации, однако, считают, что такая строительно-ипотечная асимметрия нуждается в коррекции. И чем раньше, тем лучше.

На встрече премьер-министра Михаила Мишустина с членами Совета палаты Совета Федерации 24 февраля глава Комитета по бюджету и финрынкам Анатолий Артамонов предложил усовершенствовать механизм ипотеки, с тем чтобы эффективно развивать жилстрой не только в больших городах, но и в малых.

«Почти 80% всех средств, выделенных на субсидирование льготной ипотеки, ушло в Москву, Московскую область и некоторые другие мегаполисы. Я предложил рассмотреть вопрос с дифференцированной процентной ставкой по регионам. Это решит проблему перенаселения мегаполисов», — пояснил сенатор «Парламентской газете».

Но какая ставка уместна, скажем, для Москвы, а какая приемлема для Мурманска или Магадана, и какие критерии предлагается использовать для определения оптимальной ставки (бюджетная обеспеченность региона или уровень зарплат населения) — пока в этом вопросе определённости нет.

«Какие это регионы — с ходу не будем обозначать, необходим тщательный анализ рынка, возможностей и потребностей населения, спроса на жильё и цен на квартиры», — отметил глава комитета.

Идея хорошая, но требует особого подхода

В Госдуме идею с разными, в зависимости от субъекта РФ, ипотечными ставками поддерживают, но с серьёзной оговоркой. Зампред Комитета палаты по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев считает, что ранжировать регионы на федеральном уровне по кредитной ставке не стоит, «так как нарушается равенство граждан в чистом виде», а вот на региональном уровне инициативу стоит реализовать.

«Ипотечную ставку следует уменьшать за счёт субсидирования из регионального бюджета. Власти субъектов тем самым могут заинтересовать россиян, чтобы они ехали к ним», — пояснил «Парламентской газете» свою точку зрения депутат.

При этом само по себе снижение ставки не приведёт к желаемому результату, убеждён член Российской гильдии риелторов, эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков. Снижение ипотечных процентов — за счёт региональных или федеральных субсидий — должно идти в ногу с комплексным развитием территорий, считает эксперт.

«Если есть такая региональная программа и в рамках комплексного развития снижается ипотечная ставка, то, да, механизм заработает. Ведь необходимы дополнительные меры поддержки граждан, которые будут покупать жильё, а без них убедить переехать в другой регион не получится. Работа и зарплата — это важные сопутствующие факторы», — уточнил «Парламентской газете» Константин Барсуков.

Переменные ставки нужно регулировать

Помимо возможной коррекции программы льготного ипотечного кредитования под 6,5% для новостроек, о необходимости которой неоднократно заявляло руководство ЦБ, мегарегулятор сегодня работает над выполнением поручения президента по внесению поправок, регулирующих порядок изменения сроков и переменных процентных ставок по кредитам, в том числе ипотечным.

Сегодня плавающие ставки (могут изменяться со временем как в меньшую сторону, так и в большую сторону на условиях, прописанных в кредитном договоре) в России практически не используются, хотя законодательством они не запрещены. Доля ипотечных кредитов с использованием плавающих ставок в общем объёме ипотечных жилищных кредитов составляет менее 0,1%. Однако ряд крупных банков в ближайшее время планируют развивать ипотечное кредитование в этом формате.

Выполняя задание главы государства, первым делом Центробанк изучил опыт иностранных держав, которые преуспели в использовании плавающих ипотечных ставок, хотя в ряде случаев и с плачевным для себя результатом. Ведь именно переменные ставки стали причиной ипотечных кризисов в Великобритании в начале 90-х прошлого века и в США в 2007-2008 годах.

И этот негатив в ЦБ учли. В докладе, размещённом на сайте Банка России, отмечается, что плавающие процентные ставки создают почву для недобросовестного отношения к клиенту — некоторые банки могут предоставлять заёмщикам более низкую плавающую ставку, не сообщая полной информации о дальнейших рисках, и не все клиенты могут оценить в полной мере все угрозы. Поэтому Центробанк предлагает ввести специальное регулирование ипотечного кредитования физлиц по плавающим ставкам.

«Необходимо определить приемлемые границы этой практики до того, как рынок ипотеки по плавающим ставкам достигнет значимых масштабов и возникнут предпосылки для социальных рисков и рисков финансовой стабильности», — подчёркивает регулятор.

Центробанк предлагает 6 вариантов регулирования этой сферы. Это полный запрет на кредитование по плавающим ставкам, введение ограничений на величину изменений ставки или срока до погашения по кредитам с плавающей ставкой и фиксированным ежемесячным платежом. Ещё два варианта предполагают регулирование при помощи макропруденциальных мер (то есть направленных на ограничение рисков, связанных с ростом кредитования): ввести дополнительные надбавки для таких ссуд или изменить порядок расчёта показателя долговой нагрузки.

Также предлагается разрешить Совету директоров ЦБ устанавливать количественные ограничения кредитования по плавающим ставкам. Кроме того, регулятор предлагает ограничить круг потенциальных заёмщиков по таким кредитам «лицами, чьё финансовое положение достаточно устойчиво в момент привлечения кредита и, наиболее вероятно, сохранит свою устойчивость в случае резкого роста процентных ставок». Например, если ипотечная квартира у заёмщика не является единственным жильём.

Парламентская газета, 10.03.2021
 Валерий Филоненко