Роль ипотеки как драйвера продаж усилилась

На фоне снижения спроса девелоперы не сокращали запуск новых проектов, роль ипотеки как драйвера продаж усилилась, а цены в новостройках Петербурга и предместий начали вести себя по-разному. Таким выдалось первое полугодие на рынке строящегося жилья.

По данным Центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости», объемы нового предложения на рынке новостроек Петербурга и ближнего пояса Ленобласти в первом полугодии по сравнению с аналогичным периодом 2016-го выросли незначительно и составили 1,9 млн кв. м жилья (общая площадь квартир). Сохранение активности застройщиков на прежнем уровне отмечают аналитики Knight Frank St. Petersburg (2 млн кв. м), а также «Главстроя-СПб». Эксперты КЦ «Петербургская недвижимость» фиксируют рост нового предложения на 24% (2,2 млн кв. м против 1,7 млн).

Но даже с такими разночтениями можно смело констатировать проявление новых тенденций на рынке новостроек Петербурга и его предместий.

Рынок делят крупнейшие

Новое предложение продолжило смещаться с областных полей в сторону города, и процесс, судя по всему, пошел нарастающими темпами.

Если в первой половине 2016-го в черте Петербурга в продажу вывели новых проектов почти вдвое больше, чем в предместьях, то в текущем году город обогнал область уже почти втрое. Объемы вывода новых проектов в закадье снизились на 20 с лишним процентов, зато примерно на столько же прибавили в черте города.

Ярко проявился тренд, не столь характерный для рынка первой половины 2016-го, – девелоперы более активно уходят от проектов эконом-класса в сегменты комфорт и выше.

То есть туда, где выгоднее работать на фоне снижения спроса. Эконом в первом полугодии упал почти на 20%, объем нового предложения в классе комфорт вырос на 12%, а в бизнесе – на 7%.

Новая тенденция – снижение средней площади квартир в новых проектах дошло до пределов, а в новостройках Ленобласти уже начало обратный отсчет – усредненная квартира там впервые за несколько лет увеличилась в размерах с 39 до 41 кв. м. Особенно впечатляющий курс к комфорту продемонстрировало Кудрово – там этот показатель в новых корпусах вырос с 36 до 50 кв. м.

А вот в новых проектах в черте Петербурга стремление к минимализму продолжает усиливаться – средняя площадь квартир в этом полугодии уменьшилась с 45 до 44 кв. м.
В 2017 году на долю четырех застройщиков – Setl City, «Группа ЛСР», «Эталон ЛенСпецСМУ» и «Главстрой-СПб» – пришлось почти 50% нового предложения. Еще почти 40% объемов на рынок совместными усилиями вывели 15 девелоперов.

Ну и главная тенденция рынка – крупные девелоперы начали жесткую борьбу за массовый спрос.

Наивысшую активность проявил лидер по объемам нового строительства в Петербурге последних трех лет – компания Setl City. По итогам шести месяцев 2017-го застройщик не просто вывел в продажу больше всех на рынке – 550,6 тыс. кв. м, но превзошел свой прошлогодний рекорд – 535 тыс. кв. м жилья (за весь 2016-й). Таким образом, девелопер сгенерировал 29% (!) от объема нового предложения. Это в три с лишним раза больше, чем у «Группы ЛСР», которая занимает вторую строчку по объемам вывода.

Все другие застройщики пока ведут себя более осторожно и если и увеличивали вывод, то несущественно по сравнению со своими прошлогодними объемами. Впрочем, впереди у нас осень.

Отметим, что значительная часть выведенных в текущем году проектов (а у крупных застройщиков сразу несколько) успешно прошли через сито Комитета по строительству, который с января выдает допуски на соответствие новым требованиям ФЗ-214.

Тем временем законодательство продолжается ужесточаться – с 1 июля появились новые требования к компаниям (уставный капитал, отчисления в компенсационный фонд), что также не будет способствовать финансовой устойчивости небольших игроков на строительном рынке.

Продажи держит ипотека

С точки зрения покупательской активности первое полугодие в целом характеризовалось затишьем на рынке. Продажи оказались ниже, чем в 2016-м. Официальные итоги большинство застройщиков еще не огласили (в том числе крупные компании с публичной отчетностью, сведения которых лучше всего позволяют судить об общем состоянии рынка). Тем не менее первые цифры уже есть, и они свидетельствуют о проседании спроса.

По данным КЦ «Петербургская недвижимость», с января по июнь на рынке Петербурга и ближайшего пояса было продано 1,8 млн кв. м строящегося жилья. Это на 200 тыс. кв. м меньше, чем было реализовано за аналогичный период прошлого года.

Примерно такие же цифры приводят аналитики «Главстроя-СПб»: их подсчеты показали, что покупательская активность в первом полугодии снизилась на 7%.

Компания Knight Frank St. Petersburg сравнивает показатели не с аналогичным периодом, а со второй половиной прошлого года, и здесь падение оказалось существеннее: на рынке было реализовано 1,5 млн кв. м жилья, что на 34% (по объемам площадей) и на 38% (в квартирах) меньше, чем во втором полугодии 2016-го.

Сильнее всего сокращение продаж коснулось пригородов. Так, во втором квартале спрос в новостройках Петербурга снизился на 5%, а на пригородных территориях – сразу на 20%, что обусловлено затовариванием рынка периферийных районов.

 меньшение показателей эксперты объясняют высокой базой первого квартала 2016 года, когда на рынке наблюдался повышенный спрос на фоне возможной отмены программы госипотеки. Но не только этим.

«Затишье в первом полугодии было ожидаемым – во многом такой сценарий определен динамикой последних лет, когда под влиянием внешних факторов (политических и валютных потрясений, прекращения господдержки ипотеки) отложенный спрос был выбран с рынка», – полагает руководитель аналитического центра «Главстроя-СПб» Петр Буслов.

Главным драйвером рынка по-прежнему остается ипотека, и роль ее продолжает усиливаться.

К примеру, в «Группе ЛСР» доля заключенных контрактов с привлечением ипотечных средств выросла с 40% в 2016 году до 49% – в текущем. В «ЦДС» ипотека в общей структуре сделок достигла 70% – в прошлом году она находилась на уровне 55-60%. В целом по рынку, согласно данным «Петербургской недвижимости», доля ипотечных сделок выросла с 57 до 63%.

И, как отмечают эксперты, доля ипотечных продаж растет почти у всех застройщиков. Это связано как с уменьшением количества живых денег у потенциальных покупателей, так и с дальнейшим снижением ипотечных ставок и запуском большого числа совместных программ банков и застройщиков, которые всеми способами стимулируют покупательскую активность.

Цены на квартиры пойдут в рост

Сведения, собранные КЦ «Петербургская недвижимость», показывают, что средние цены на рынке новостроек Петербурга и ближайшего пояса Ленобласти демонстрировали разнонаправленные колебания, но в целом по итогам полугодия остались на уровне конца 2016-го. В новостройках черты города она на сегодня составляет 108 тыс. руб. за кв. м, в ближайшем поясе Ленобласти – 69 тыс. руб. за кв. м.

По словам руководителя КЦ Ольги Трошевой, стоимость жилья по-прежнему растет вместе со стадией готовности дома на 15-30%.

По информации БН, за истекшее полугодие средние цены предложения на первичном рынке Петербурга практически не изменились.

А вот в Ленобласти ситуация несколько иная: за последний год средние цены взяли курс на снижение – минус 6%. При этом на самый массовый товар – студии и однушки – в самых популярных локациях (Мурино, Кудрово, Янино) они снизились в пределах 6-10%, тогда как на остальные типы квартир падение было минимальным.

Судя по всему, сильная конкуренция на фоне затоваренности, появление в продаже объектов по демпинговым прайсам и прочие факторы начали тянуть средний ценник всеволожских новостроек вниз.

В целом большинство экспертов сходятся на том, что ситуация на петербургском рынке некритично отличается от показателей 2016-го. И покупательская активность все еще достаточно высока, чтобы рынок чувствовал себя вполне уверенно.

Все опрошенные эксперты уверены, что падение цен невозможно. Надежды на оживление спроса связаны в первую очередь с дальнейшим снижением ипотечных ставок. А рост цен неизбежен по экономическим причинам.

Так, по мнению директора управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI Веры Сережиной, рентабельность строительного бизнеса дошла до крайне низких пределов, финансовая нагрузка на застройщиков продолжает увеличиваться и в такой ситуации цены уже не могут не то что падать, но даже и просто стоять на месте.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Юрий Ильин, директор по работе с инвесторами и связям с общественностью «Группы ЛСР»:

– Как и в прошлом году, изменение цен будет напрямую зависеть от рыночного спроса. В высококачественных проектах от надежных застройщиков стоимость квадратного метра может вырасти, а в невостребованных проектах, которые не могут похвастаться ни надежностью застройщика, ни качеством объекта, ни локацией, – снизиться. Но в этом случае низкая цена может означать риск недостроя.

Ипотека останется востребованным инструментом покупки недвижимости в сегменте массового спроса. Глобальное снижение продаж у застройщиков вряд ли произойдет.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС»:

– Мы ожидаем до конца года еще небольшого снижения ставок по ипотеке – в пределах 0,5-1,0%. Но вряд ли это приведет к какому-либо ажиотажу и росту спроса на строящееся жилье. Выгода в 0,5% слишком незначительна, чтобы многие покупатели отложили покупку до конца года. В дальнейшем спрос на рынке новостроек будет зависеть не от размера процентной ставки, которая и так сейчас невысока, а от состояния рынка.

В течение первого полугодия объемы реализации у большинства застройщиков остались на прежнем уровне либо незначительно снизились. У нас ситуация была позитивной благодаря грамотно спланированным маркетинговым акциям. Например, в мае объем продаж «ЦДС» увеличился на 25% по сравнению с апрелем, что является очень хорошим показателем для этого традиционно неактивного месяца.

Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстроя-СПб»:

– Сегодня рынок активно пополняется новым предложением, при этом существующий спрос не успевает его поглощать. Доходы граждан не росли, а значит, спрос не подкреплен соответствующим ростом платежеспособности, который, по сути, и должен формировать запрос на улучшение жилищных условий.

Одним из главных трендов, появившихся в сегменте первичной недвижимости в 2017 году, стал существенный рост конкуренции, идет борьба лучших предложений, в первую очередь по продукту. Все больше игроков предлагают отделку под ключ, существенно повышают ее качество, предлагают частичную или полную меблировку, например, кухонными гарнитурами. Еще одной тенденцией стало замедление темпов сокращения метража. Рынок достиг предела физических параметров площадей квартир. Минимальная площадь для студии сегодня составляет 18 кв. м, для однушки – 31 кв. м, для двухкомнатной квартиры – 44 кв. м, для трехкомнатной – 57 кв. м. Постепенно растет и доля квартир с европланировками. По нашим наблюдениям, до 20% в квартирографии новых комплексов и очередей в проектах отводится под жилье евроформата.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:

– Ситуация в настоящее время на рынке сложилась стабильная: отмечается равновесие спроса и предложения. Итоги первого полугодия свидетельствуют, что спрос на строящееся жилье по-прежнему находится на высоком уровне.

«Петербургская недвижимость» за прошедшие месяцы полностью выполняла план продаж. Результаты продаж за шесть месяцев 2016 и 2017 года практически не отличаются. Высоким спросом пользовались объекты Setl City как в сегменте комфорт, так и в классах бизнес и премиум.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:

– В целом ситуация на первичном рынке жилья объективно усложняется; мы видим, что каждый квартал спрос снижается на 15-20%. При этом объем предложения остается чрезвычайно большим. Себестоимость растет, а рыночная конъюнктура не позволяет застройщикам поднимать цены.

Соответственно финансовая устойчивость компаний, работающих в эконом-классе, уменьшается. Если экономическая ситуация не улучшится, а у населения не начнут расти доходы и оно не будет более активно покупать, есть риск, что в 2018 году некоторые компании могут не выдержать этой гонки на выживание.