Предпосылок для стагнации рынка ипотеки нет и пока не предвидится

Предпосылок для стагнации рынка ипотеки нет и пока не предвидится, уверено большинство экспертов. При этом экономическая нестабильность парадоксальным образом подстегивает потенциальных заемщиков к получению кредитов на покупку жилья. Ряд банкиров предполагает, что средние ставки по ипотеке могут в ближайшее время скорректироваться вниз из-за инициатив лидеров рынка — Сбербанка и ВТБ24.

Рост на фоне нестабильности

«В 2014 году прогнозируем рост ипотечного кредитования на уровне предыдущего года», - комментирует Илья Злуницын, региональный директор Северо-Западной дирекции Росбанка. По словам старшего вице-президента, управляющего филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Михаила Иоффе, банк ориентируется на 25-30% роста рынка в текущем году. Схожей точки зрения придерживаются и другие опрошенные РБК эксперты. Впрочем, возможны сюрпризы. «Мне трудно спрогнозировать, как вырастет рынок ипотеки в Петербурге хотя бы потому, что я почти уверена: результаты первого квартала всех очень сильно удивят, - говорит Марина Гориловская, директор дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург». - Ни банки, ни застройщики не прогнозировали того спроса, который появился на рынке недвижимости в начале года».

Речь идет о парадоксальном факте: экономическая нестабильность не только не уменьшила, но увеличила интерес к ипотечному кредитованию. «Макроэкономическая конъюнктура и состояние российской экономики оказывают дополнительное давление на население и требуют от него оперативного принятия решений по выбору квартиры и оформлению ипотеки. Именно этот фактор будет стимулировать спрос в первой половине 2014 года. Кроме того, с конца 2013 года мы наблюдаем рост инвестиционного спроса на недвижимость в ипотеку», - комментирует Татьяна Савина, заместитель директора Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка по розничному бизнесу. С ней согласен генеральный директор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов: «Экономическая нестабильность увеличивает интерес потенциальных клиентов, а не наоборот. Подобный парадокс связан с тем, что возможная кризисная ситуация (в отличие от 2008 года) не станет для людей неприятным сюрпризом. Они достаточно хорошо подготовились и имеют определенный финансовый запас. Люди понимают, что могут зафиксировать не только процентную ставку, но и ежемесячный платеж, который при возможной инфляции будет все легче и легче осуществлять», - рассуждает Максим Ельцов. По мнению Марины Гориловской, повышенный спрос на недвижимость как защитный актив в условиях девальвации рубля и экономической неопределенности продлится возможно до лета.

Миниреволюция на рынке

Как и прежде, банки — участники ипотечного рынка ориентируются на поведение двух лидеров — Сбербанка и ВТБ24. Между тем, начало года в этом смысле выдалось бурным. ВТБ24 выступил возмутителем спокойствия, предложив абсолютно новый подход к определению ставки по ипотеке.

По традиции, ипотечная ставка зависит от двух основных параметров — срока кредита (чем он меньше, тем ниже ставка) и размера первоначального взноса из собственных средств (чем он больше, тем ниже ставка). ВТБ24 теперь назначает ставку, ориентируясь на сумму кредита (чем она больше, тем ниже процент), фактически предложив получателям кредитов «скидку за опт». Минимальная ставка — 11,75% годовых - предложена для кредитов свыше 2 млн рублей (для Москвы — 5 млн). Подобный подход доселе не применялся не только в России, но экзотичен и в глобальном масштабе. Цель банка, в принципе, понятна — увеличить среднюю сумму кредита, снизив при этом собственные издержки. «Себестоимость выдачи кредита в 500 тыс. рублей и в 2 млн рублей одинакова, а отдача для банка — совершенно разная. Мы хотим выдавать больше крупных кредитов», - комментирует заместитель управляющего филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Максим Никулин. Остальные участники рынка ждут первых итогов работы ВТБ24 по новой системе, чтобы оценить результаты и, при положительном исходе, возможно, предложат рынку схожие продукты.

Ставки корректируются

С учетом скидок для зарплатных клиентов, минимальная ставка по кредитам ВТБ24 опустилась до 11,25% годовых. Сбербанк в середине февраля также объявил о снижении ставок по всем популярным продуктам ипотечного кредитования. Минимальная ставка для «клиентов с улицы» по стандартным программам опустилась до 12,5% годовых, для зарплатных клиентов — до 12%. При этом было продлено действие акции для молодых семей с процентными ставками от 10,5% годовых, а также для всех покупателей квартир в новостройках с единой ставкой 12% годовых. В рамках совместных программ с рядом застройщиков ставка Сбербанка опускается до 11,5% годовых.

«Уменьшение ставок по ипотеке в госбанках, которое произошло в начале 2014 года, может привести к скорой коррекции ставок крупнейших игроков в среднем по рынку до уровня 11—12% годовых, — полагает Татьяна Савина. — При этом борьба за клиента главным образом будет идти на уровне скорости принятия решения и оформления сделки».

Более существенной коррекции при существующих рыночных условиях ожидать не следует. «Дешевле 11% годовых мы ипотечных кредитов (на приемлемые для клиентов суммы и сроки) в ближайшее время не увидим», — уверена Марина Гориловская.

Мнения экспертов:

Марина Гориловская, директор дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург»:

На рынок ипотеки сегодня выходят новые игроки. Это банки, которые столкнулись с остановкой рынка беззалогового кредитования. Портфели в этом сегменте либо не прирастают, либо вовсе падают. Подобная ситуация случилась по многим причинам. В частности, одни потенциальные заемщики уже закредитованы, и банки сами не хотят видеть их среди своих клиентов, другие потенциальные заемщики, оценивая риски изменения макроэкономической ситуации, отказываться от дорогих беззалоговых кредитов. На рынке ипотеки, в свою очередь, спрос есть, причем последние месяцы — весьма существенный. Кроме того, клиенты в этом сегменте — наиболее ответственные.

Но даже несмотря на приход новых игроков, я не прогнозирую существенной коррекции ставок. У банков денег под дешевую ипотеку нет. Мы считаем, что ставки останутся примерно на том же уровне, что и сейчас, если только кто-то из игроков не найдет недорогие целевые ресурсы под эти цели (не средства вкладчиков).

РБК, 04.03.2014
 Борис Федоров