Экономический кризис серьезным образом отражается на новосибирском ипотечном рынке
Хотите узнать, есть ли в стране кризис, – посмотрите, что происходит с ипотекой. Этот рынок является важным индикатором состояния экономики. Когда в стране все хорошо, то и ипотеку берут охотно. Кажется, мы где-то рядом: государство подстегивает Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) вести себя более активно, как это было в 2008–2009 гг. В Новосибирской области эксперты отмечают рост выдачи ипотечных кредитов в первом полугодии 2014 г. Однако признаются, что определенную роль в этом играют опасения граждан по поводу банковского и общеэкономического кризиса. И все идет к тому, что ипотечные кредиты станут дороже. Подробности – в материале «ФедералПресс.Сибирь».
На прошлой неделе Счетная палата РФ закончила проверку деятельности АИЖК, назвав работу агентства неэффективной и обвинив его в невыполнении майских указов президента по разработке специальных программ ипотечного жилищного кредитования для отдельных категорий граждан.
В самом АИЖК с критикой в свой адрес категорически не согласны. «АИЖК полагает, что данный вывод не учитывает особенностей деятельности и роли агентства как института развития рынка ипотечного жилищного кредитования. Цель деятельности государственного института развития заключается не в доминировании на рынке и распределении ресурсов между рыночными участниками, а в создании новых сегментов рынка за счет разработки и внедрения новых инструментов, их тиражирования, стандартизации и принятия новых для участников рынка рисков», – сообщается в пресс-релизе организации.
С тем, что АИЖК не должно играть ведущую роль на рынке в нормальном его состоянии, согласны и специалисты. «В условиях более-менее стабильного рынка ипотечного кредитования АИЖК не является существенным игроком, – рассказал экспертному каналу генеральный директор новосибирского агентства недвижимости «Республика» Дмитрий Холявченко. – По сути, это государственная рефинансирующая организация, задача которой – выводить на ипотечный рынок малые банки и создавать конкуренцию ставками в ситуации, когда деньги у банков дорогие или долгие. Последний раз подобное было в 2008–2009 гг. Во все остальные периоды роль АИЖК невелика, доля на рынке незначительна, а программы неконкурентоспособны ввиду высоких разовых расходов и отрицательного отношения к неофициальным доходам».
В том то и дело, что ситуация в экономике давно перестала быть стабильной и предсказуемой, и рынок ипотеки чутко на это реагирует. Это косвенно признает и государство, подстегивающее АИЖК к более агрессивной политике на рынке, и эксперты, отмечающие, что ипотечных кредитов по сравнению с весной стало выдаваться меньше.
Хотя, согласно данным все того же АИЖК, темпы роста рынка ипотеки за пять месяцев 2014 года (по сравнению с соответствующим периодом 2013 года) составили в СФО 134 % в количественном и 144 % в денежном выражении, а в Новосибирской области – 133 % в количественном выражении и 129 % в денежном.
По словам руководителя одного из офисов агентства «Жилфонд» Олега Вонарха, эти цифры, скорее, отражают статистику сделок самого АИЖК, а не общую картину ипотечного рынка НСО. «По сравнению с весной количество сделок по выдаче ипотечных кредитов сократилось. И это обоюдная тенденция: уменьшилось количество желающих взять ипотечный кредит, так же как и число банков, с готовностью его выдающих, – говорит специалист. – Еще в марте – апреле картина была другой, возможно, это сезонное замедление процессов».
Новосибирская область является в последние годы лидером по количеству вводимых квадратных метров жилья, что, к слову, не мешает Новосибирску входить в пятерку городов с самыми высокими ценами на квартиры, исключая Москву и Санкт-Петербург. Да и финансовый сектор здесь развит довольно хорошо. Это означает, что граждане могут выбирать из большого числа банковских предложений.
Однако все опрошенные «ФедералПресс.Сибирь» эксперты сходятся во мнении, что экономический кризис самым серьезным образом отражается на рынке ипотеки в регионе. Во-первых, опасения нестабильности стимулируют рынок. «Рост объемов выданных ипотечных кредитов вызван ростом рефинансирования, отсутствием заметного роста цен на недвижимость, желанием молодых людей, вступивших в социальный возраст, когда они способны обслуживать ипотеку, срочно приобрести жилье в условиях грядущего кризиса», – объясняет Дмитрий Холявченко.
«Опасения по поводу возможного отзыва лицензий у других банков повышают привлекательность недвижимости как объекта для вложения сбережений, особенно среди крупных вкладчиков (чьи вклады не полностью застрахованы в рамках системы страхования вкладов, где максимальная сумма составляет 700 тыс. рублей). Интерес к ипотеке подогревается и стабильными в последние несколько лет ценами на жилье, а также опасениями роста ставок по ипотечным кредитам в будущем», – уточняет заместитель генерального директора АИЖК Анна Любимцева.
Во-вторых, ожидания в определенный момент превращаются в уверенность, что кризис уже не за горами. И первыми на это реагируют банки. Так, Сбербанк, имея самый дешевый кредит Центробанка, с 1 июля поднял ставки по кредитам. Причинами этому могут быть необеспеченный портфель, то, что выдали много ипотечных кредитов, дефицит денег, корпоративные планы. А может быть, и банальная прозорливость.
Говорить о том, что жилье для новосибирцев станет доступней, пока нет никаких оснований. Ресурс земельных участков под строительство в городе подходит к концу, а ставка по ипотечным кредитам, скорее всего, вырастет. «На рынке ипотечного кредитования в Новосибирске отсутствует единая для всех банков и кредитных организаций стратегия. Есть банки, которые с 1 июля подняли ставки по кредитам, но есть и другие банки, которые стараются привлечь клиентов преференциями, снижением ставок, – пояснил экспертному каналу специалист «Жилфонда». – У банков нет уверенности в том, что будет завтра, и заглянуть в более отдаленное будущее еще сложнее. Сейчас невозможно предсказать, какими будут цены на квартиры и ставки по кредитам осенью».
Уровень процентных ставок по кредитам в рублях в Новосибирской области превышает среднероссийский показатель на 0,2 п. и составляет 12,4 % – это в рамках статистической погрешности. Банк России в течение 2014 года последовательно повышал ключевую ставку, что со временем повлияет на стоимость привлечения ресурсов банками. Сейчас, по словам Анны Любимцевой, в условиях жесткой конкуренции ключевые участники рынка пытаются удерживать свои ставки. Но если стоимость фондирования будет увеличиваться и дальше, удерживать текущий уровень ставок станет труднее. «По нашим прогнозам, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в течение 2014 года, может вырасти до 12,5–13 %», – говорит заместитель генерального директора АИЖК.
Еще одним показателем близкого экономического кризиса можно считать то, что федеральные и региональные власти все чаще говорят о доступном жилье и связанных с этим различных программах. Почти как накануне коллапса 2008 г., когда реклама национального проекта не сходила со страниц газет и с экранов телевизоров.
Ипотечное кредитование стало самым быстрорастущим рынком в течение последних пяти лет. Сейчас 30 % семей в России имеют возможность приобрести стандартное жилье с помощью собственных и заемных средств. Сохранятся ли эти тенденции или жилье станет менее доступным – узнаем уже осенью.
ФедералПресс, 05.08.2014
Максим Колташов
