Ипотека: предложений стало больше, ставки снизились, лояльность банков возросла

В кризисные годы (конец 2008-2009 гг.) первое, что сделали банки, – прекратили выдачу ипотечных кредитов либо установили такие жесткие требования к заемщикам и такие драконовские проценты, что отбили всякую охоту брать в долг. И вот наступил 2010 год: экономическая ситуация улучшилась, цены на жилье стабилизировались и ипотека оживилась.

Что произошло на рынке ипотечного кредитования за 2010 год, какие основные тенденции преобладали и наметились на будущее?

Снижение процентов и прочие радости

Приятным событием прошлого года для потенциальных заемщиков стало снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Кстати, согласно опросу народного мнения, проведенному www.metrinfo.ru ("Народное мнение: заемщик ориентируется на ставку по кредиту"), низкая процентная ставка – самое важное условие ипотечной программы для 35% опрошенных. По сравнению с другими параметрами (срок кредитования, размер первоначального взноса) именно ставка набрала самое большое число "голосов".

Проценты по ипотеке стали снижаться с начала 2010 года. Появились продукты от АИЖК, например "Новостройка", по которым можно было получить кредит под 9% годовых. А в апреле о снижении ставки по программам "Ипотечный+" и "Ипотечный стандарт" объявил Сбербанк. "За 2010 год они снижались уже трижды. Минимальная ставка в рублях составляет на сегодня 9,5% годовых", - сообщает Наталья Карасева, директор управления розничного кредитования Сбербанка России. Правда, выгодный процент доступен лишь корпоративным клиентам банка (участникам зарплатных проектов) и при условии, что кредит берется не более чем на 10 лет.

За главным банком страны и другие решились на снижение ставок. "Райффайзенбанк в течение 2010 года снижал процентные ставки несколько раз. Кроме того, регулярно проводились стимулирующие кампании, одна из них действует и на данный момент. Клиентам, подписавшим кредитный договор с 1 декабря 2010 года по 31 января 2011 года, предоставляется скидка в размере 0,5 пункта. Таким образом, сейчас ставки по кредитам на покупку недвижимости на вторичном рынке в нашем банке начинаются от 11,75%", - рассказывает Андрей Степаненко, член правления ЗАО "Райффайзенбанк", руководитель дирекции обслуживания физических лиц.

Минимальная ставка по ипотеке при покупке квартиры на вторичном рынке, согласно аналитическому индексу состояния российского ипотечного рынка – "Кредитмарт Индекс. Ипотека", рассчитанному компанией "Кредитмарт", в ноябре 2010 г. составила 11,86% в рублях и 9,6% в долларах США. При этом среднерыночная ставка по ипотечным продуктам в ноябре 2010 г. по сравнению с октябрем 2010 г. уменьшилась на 0,52 пункта (15,19% против 15,71%), а по сравнению с октябрем 2009 г. – на 3,49 пункта (15,19% против 18,68%).

Однако, по мнению Дмитрия Овсянникова, генерального директора компании "ИПОТЕК.РУ", ипотечные ставки в долларах и евро в течение года практически не изменялись, да и валютные кредиты граждане брали неохотно, поэтому целесообразнее говорить о ставках по рублевым кредитам – они (по данным эксперта) снизились с 14,6% годовых в январе до 13,7% к концу осени. А Альберт Ипполитов, генеральный директор ООО "РУСИПОТЕКА", называет еще даже меньшую цифру, - 12,7%. "Самый низкий показатель за всю историю ипотеки в России - 12,4% - был в первом квартале 2008 г. То есть средний уровень ставок практически сравнялся с докризисным", - утверждает эксперт.

Еще одним сюрпризом для заемщиков стала отмена банковских комиссий при получении ипотеки. Первым на такое пошел тоже Сбербанк, объявивший о своем решении в апреле 2010 года. За ним последовал и ряд других банков, правда, чаще только в рамках каких-либо акций. "Например, в нашем банке в предновогодний период снижена стоимость аренды ячейки и до определенного срока отменена комиссия за выдачу кредита", - говорит Марина Мишурис, председатель правления Флексинвест Банка. Многие банки если и не отменили комиссию полностью, то снизили ее и отменили штрафы за досрочное погашение.

"Удлинился максимальный срок кредитования - с кризисных 10-15 лет до 20-25", - свидетельствует Стефан Буайе, начальник Управления стратегического маркетинга и качества Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV). Есть программы, хоть их и немного, рассчитанные и на 30 и даже на 50 лет. Более реальными для заемщиков стали и первоначальные взносы: как отмечает Елена Махота, член правления, вице-президент Промсвязьбанка, с кризисных 40-50% они снизились до вполне приемлемых 20-30%, с отдельными специальными предложениями до 10% (например, у Сбербанка).

Кроме того, в 2010 году расширилась продуктовая линейка ипотечных кредитов, сегодня займы предлагаются в рублях, евро, долларах США, на различный срок, появились специальные программы для молодых семей, для корпоративных и постоянных клиентов банков, для заемщиков с хорошей кредитной историей. "А также программы, по которым максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита увеличен до 75 лет", - говорит Евгения Таубкина, генеральный директор "Независимого Бюро Ипотечного Кредитования".

Существенно расширилось и кредитование новостроек. В частности, "в октябре 2010 года мы запустили совместный проект по приобретению недвижимости в ЖК "Царицыно". За 2 с лишним месяца выдано 35 кредитов на общую сумму 118 млн руб. Средний уровень ставок по ЖК "Царицыно" (с учетом того, что это первичный рынок) – 14-15%", - сообщает Елена Махота, член правления, вице-президент Промсвязьбанка.

Лояльные банкиры

2010 год на рынке ипотеки ознаменован смягчением требований к заемщикам. Многие банки готовы рассматривать заемщиков, которым в кризис отказывали однозначно, например, граждан с небольшим трудовым стажем, собственников бизнеса или индивидуальных предпринимателей. Последним, правда, получить кредит сложнее, чем остальным, так как в кризис это была одна из самых дефолтных групп.

Стало меньше и отказов: банки разрешают подтверждать доход справками в свободной форме, даже Сбербанк России с января 2010-го начал принимать помимо 2-НДФЛ справку по форме банка. Как сообщает Антонина Девятых, руководитель отдела вторичного жилья агентства "Кутузовский проспект", вернулись на рынок кредитные продукты, требующие минимального пакета документов и предполагающие быстрое рассмотрение заявки, а минимальный стаж, необходимый для одобрения кредита, снова понизился до года.

Однако большинство банков стали более внимательными, анализ кредитоспособности проводится с большей строгостью и вниманием к деталям. "Обжегшись" во время кризиса, банки склонны перестраховываться. "Строже оценивается кредитная история, - утверждает Наталья Коняхина, региональный директор DeltaCredit в Центральном федеральном округе, - если у клиента в прошлом были большие и длительные просрочки, это может послужить причиной отказа".

Однако для того, чтобы получить кредит на определенную сумму, надо зарабатывать больше, чем до кризиса, так как соотношение "платеж/доход", при котором выдается кредит, теперь в большинстве банков составляет 40%. "При таком соотношении на 25 тыс. руб. дохода получается примерно 1 млн кредитных средств. Следовательно, семья с доходом в 100 тыс. руб. может получить кредит на 4 млн руб.", - разъясняет Дмитрий Овсянников (ИПОТЕК.РУ). Но есть и банки, которые считают, что заемщики могут тратить на погашение долга и 50% своего дохода или даже 70%.

До кризиса, рассматривая доходы заемщика, далеко не все банки обращали внимание на количество иждивенцев, но теперь учитывается и это: "Наличие неработающих членов семьи снижает объем финансовых средств, который банк готов выдать для приобретения недвижимости. При этом размер дохода, принимаемого для определения максимального размера кредита, уменьшается на сумму, пропорциональную количеству иждивенцев. В различных банках эта сумма может составлять от 5 до 10 тыс. руб. в месяц на каждого неработающего члена семьи. Если за кредитом, например, обратился, человек, у которого трое детей, то при рассмотрении банком его кредитной заявки сумма дохода будет уменьшена на 15 - 30 тыс. руб. Соответственно, и размер кредита, который банк решит выдать, уменьшится примерно на 500 тыс. - 1,2 млн руб.", - разъясняет Дмитрий Овсянников (ИПОТЕК.РУ).

Без взноса - недоступен

Кредитные условия в 2010 году, безусловно, смягчились, но вот ипотека без первоначального взноса, которая широко рекламировалась и предлагалась до кризиса, сегодня недоступна. "Такой продукт для банков наименее желателен, так как заемщики, не внесшие первоначального взноса, хуже всего проявляют себя даже в спокойные времена, не говоря уже о кризисном периоде", - утверждает Людмила Пестрецова, заместитель начальника Управления методологии розничного бизнеса РосЕвроБанка. Если же такие программы и появляются (как правило, в виде особых акций), то по ним очень большая комиссия – около 8% за выдачу кредита и наибольшая ставка – 17% годовых и выше.

"А минимальный первоначальный взнос по большинству программ на сегодня – это 10-20% от стоимости жилья", - утверждает Борис Ротенштейн, представитель компании "100 Кредитов.ru". Но продукты с первоначальным взносом в 10% - это редкость, причем по таким программам требуется дополнительная страховка, снижающая риски банка. Она стоит порядка 1-3% от суммы кредита. Поэтому большинство экспертов советует накопить хотя бы 20% от стоимости жилья. С таким первоначальным взносом можно претендовать на лучшую ставку (например, по данным Евгении Таубкиной (Независимое Бюро Ипотечного Кредитования), самый лучший на сегодняшний день процент при первоначальном взносе 10% - 13,75%, а при взносе 20% - 12%), а значит, меньше будет переплата, да и ежемесячный взнос по кредиту будет меньше.

Кроме того, чем выше первоначальный взнос, тем охотнее банки выдают кредит, ведь "первоначальный взнос служит подтверждением того, что заемщик умеет грамотно распоряжаться денежными ресурсами и обладает навыками финансового планирования, а значит, платежеспособен", - говорит Андрей Степаненко (Райффайзенбанк).

Увеличение спроса

Спрос на ипотеку в 2010 году вырос: он, конечно, вдвое ниже докризисного, но в полтора раза выше позапрошлогоднего. По данным Стефана Буайе (BSGV), по сравнению с началом года количество выдаваемых в месяц кредитов увеличилось в 3 раза. А по данным АИЖК, за три квартала 2010 г. выдано 187,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 234,2 млрд руб., что в 2,6 раза превышает аналогичный показатель сопоставимого периода 2009 г.

По мнению Натальи Коняхиной (DeltaCredit), причина тому - выгодные цены на недвижимость и отложенный спрос: "Рынок недвижимости и рынок ипотеки впервые за долгое время не демонстрируют традиционного сезонного роста (который был даже в кризисном 2009 г.). Если, по данным Россреестра, в мае-июне (традиционно невысоком сезоне) количество ипотечных сделок по Москве было 1921 и 1979 соответственно, то в октябре-ноябре этот показатель упал до 1566 и 1703 соответственно. Это может говорить о том, что волна отложенного спроса с кризисного 2009 г. реализовалась в начале 2010 г., а сейчас рынок демонстрирует стагнацию", - объясняет эксперт.

Это подтверждает и народное мнение: по данным опроса, проведенного Metrinfo.ru ("Народное мнение: брать ипотеку можно лишь со стабильной зарплатой"), 84,7% респондентов считают ипотеку весьма рискованным делом и не готовы брать кредит, так как не уверены в стабильности российской экономики и собственном финансовом положении.

Кроме того, сегодня с рынка ипотеки ушли инвесторы-спекулянты, так как перепродавать недвижимость ныне не особо выгодно. "Таким образом, спрос на ипотечные кредиты есть, но он не так высок, как хотелось бы банкам, а у заемщиков сильны опасения, что кризис повторится", - подводит итог Антонина Девятых (агентство "Кутузовский проспект"). "Докризисного уровня спрос на ипотеку не достигнет еще как минимум год, ведь серьезного роста цен на жилье не предвидится, а кредитные ставки все же весьма высоки", - считает Борис Ротенштейн (100 Кредитов.ru).

Чем порадует 2011-й?

Однако к концу 2011 года большинство экспертов ждет серьезного увеличения спроса на ипотечные кредиты, "а к концу 2012 года, по нашим оценкам, объемы ипотечного кредитования восстановятся до докризисного уровня", - уверяет Елена Махота (Промсвязьбанк). При этом, по прогнозам Аналитического Центра Русипотеки, объем ипотечного рынка в следующем году составит 500-600 млрд рублей, что сравнимо с уровнем предкризисного 2007 г.

Вместе с этим большинство экспертов прогнозируют дальнейшее снижение процентных ставок, но, правда, медленное и, возможно, совсем не существенное. "Скорость снижения ставок, скорее всего, будет на докризисном уровне: на один процентный пункт в год. Следовательно, средние ставки по ипотечным кредитам к концу следующего года могут оказаться на уровне 13-12,5%", - считает Дмитрий Овсянников (ИПОТЕК.РУ). Более существенному снижению, по мнению Бориса Ротенштейна (100 Кредитов.ru), мешает довольно высокий уровень инфляции - 8% в год. "Ну а лучшие предложения по цене смогут получить клиенты зарплатных проектов и планирующие внушительный первоначальный взнос (40-50% от стоимости недвижимости), а также заемщики с положительной кредитной историей", - говорит Стефан Буайе (BSGV).

"Также, учитывая стабилизацию цен на рынке недвижимости, уменьшаться риски снижения первоначального взноса, поэтому банки будут конкурировать друг с другом, прежде всего, минимальным размером первоначального взноса", - утверждает Альберт Ипполитов (РУСИПОТЕКА).

Резюме

2010 год стал годом возрождения ипотеки, на рынок вновь вышли банки, отказывающиеся выдавать ипотечные кредиты в кризис, появилось много новых продуктов, смягчились условия кредитования, понизилась процентная ставка и возросла лояльность банков к потенциальным заемщикам. Сегодня ипотечный кредит в отдельных случаях можно получить даже на лучших условиях, чем до кризиса, и, по прогнозам на 2011 год, ситуация с ипотекой будет изменяться только в лучшую сторону. Правда, при условии стабильности в мировой и российской экономике.