Ипотечная схемотехника
Ипотечная схема, действующая на рынке жилых помещений, неприменима в случае с коммерческой недвижимостью. Но есть обходные пути, позволяющие получить банковский кредит и на эти цели.
Российское законодательство уместило в понятие "ипотека" два различных экономических механизма: с одной стороны, это целевое кредитование на покупку недвижимости с оформлением ее в залог, с другой — кредитование на самые разные нужды под залог уже находящегося в собственности недвижимого имущества. Для граждан, покупающих или распоряжающихся своим собственным жильем, доступны оба механизма, для юридических лиц — только последний.
Когда с помощью банковского кредита приобретается жилое помещение, ипотека наступает в силу закона. В этом случае право залога у кредитора возникает с момента государственной регистрации права собственности заемщика (как правило, регистрация происходит достаточно быстро после получения ссуды). Для коммерческой недвижимости такой порядок не предусмотрен: закладная выдается только на ранее приобретенное нежилое помещение, то есть, чтобы получить ипотечный кредит, предмет будущего залога уже должен быть оформлен в собственность. И данный вид кредитования сегодня широко распространен. Фирмы закладывают свою недвижимость для пополнения оборотных средств, покупки оборудования, реконструкции производственных или офисных помещений, реже — для приобретения новых. Но больший интерес представляют те возможности, которые рынок предлагает "бездомным" предпринимателям.
Схемы на доверии
Первый вариант — действовать "в лоб". Раз уж банки выдают кредиты только собственникам недвижимости, значит, надо им стать: купить желанный объект и тут же его заложить. Деньги на покупку предмета залога можно изъять из оборота, с тем чтобы потом пополнить его за счет ипотечной кредитной линии. Разумеется, оборотных средств хватает далеко не всегда, но есть партнеры по бизнесу и просто заинтересованные лица, которые при определенном уровне доверия и на выгодных для себя условиях готовы одолжить нужную сумму на короткий срок. Опять-таки расчет с ними производится за счет банковского кредита. Заемщику главное — убедить своих кредиторов подождать полтора-два месяца, пока будут регистрироваться договор купли-продажи и ипотечный договор. Теоретически можно выпросить рассрочку на тот же срок у продавца приглянувшегося помещения.
На доверии строится и другая схема, по которой предмет сделки сначала закладывается, а затем продается. То есть продавец недвижимости оформляет закладную на объект, банк под нее выдает ипотечный кредит, а затем происходит взаиморасчет продавца с покупателем. Вопрос лишь в том, где найти такого доверчивого и терпеливого продавца. Впрочем, проблема доверия может быть решена при помощи банковской гарантии (если покупатель по каким-то причинам откажется платить, по его обязательствам ответит гарант), с терпением сложнее: это уже предмет личных взаимоотношений участников сделки.
Четвертое звено
И все же на принципе "утром деньги — вечером стулья" далеко не уедешь. Поэтому появляется более сложная схема, в которой в цепочке покупатель — продавец — банк появляется новое звено: полностью подконтрольное кредитной организации юридическое лицо, номинальный приобретатель объекта недвижимости. Покупатель подыскивает себе подходящий вариант. Банк, одобрив выбор, получает с него первоначальный взнос и выкупает помещение или здание в собственность этого юрлица (ООО или ЗАО). Квазизаемщик въезжает в приобретенное таким образом здание и постепенно расплачивается с банком. Когда вся сумма с процентами перечислена, недвижимость переоформляется в собственность конечного покупателя. Отсрочка передачи прав до полного исполнения обязательств позволяет рассматривать такой механизм как вариацию на тему лизинга. Но вышеописанная схема лишь модель, которая на практике допускает многовариантное применение и далеко не всегда укладывается в рамки финансовой аренды. Чаще всего посредством ее продается не сама недвижимость как таковая, а юридическое лицо, на балансе которого она находится (номинальный покупатель). Такой подход удачно вписывается в реалии российского хозяйствования, когда под каждый отдельный недвижимый объект зачастую создается юрлицо. Организационно-правовая форма, органы управления номинального собственника, порядок передачи акций или долей — все это предмет обсуждения между банком и покупателем, что только добавляет схеме гибкость.
Интересен и другой вариант, при котором "промежуточная" фирма выступает залогодателем. Консолидировав на своем счету первоначальный взнос покупателя и кредитные средства банка, она приобретает нежилое помещение, оформляет его в залог и передает в собственность фактическому приобретателю, закладная же остается у банка.
Впрочем, банки не склонны афишировать свою схемотехнику и оставляют нишу для деятельности кредитных брокеров. Так, по словам старшего партнера компании "Кредитконсалтинг" Юрия Истомина, его фирма сотрудничает по "коммерческой ипотеке" (именно так презентует свои услуги "Кредитконсалтинг". — "Ф.") с рядом крупнейших российских банков. Менеджер не преминул отметить сразу несколько удобств, которые сулят схемы с покупкой юрлиц их участникам: "лояльность к финансовому состоянию заемщика", возможность финансирования недостроенных объектов, отсутствие нотариального оформления. Подкупает и тот факт, что, продавая какое-нибудь ООО или ЗАО, на которое оформлен объект недвижимости, удается сэкономить время на государственной регистрации сделки, поскольку номинально собственник помещения или здания не меняется.
Подводные камни
Строго говоря, схемы с продажей юридических лиц едва ли можно назвать коммерческой ипотекой. Но от этого интерес к ним не пропадает, поскольку альтернатив немного и ни одну из них нельзя назвать универсальной. По признанию председателя правления Городского ипотечного банка Николая Шитова, "ни один из банков пока не предлагает коммерческую ипотеку как полностью готовую услугу". Штучный товар в виде ипотечных и квазиипотечных схем при всей своей гибкости все же не способен полностью уберечь компанию, приобретающую с их помощью недвижимость, от рисков. Как ни странно, но слабым звеном чаще всего становится банк. Например, он может сам заинтересоваться объектом недвижимости, который подобрал клиент. В этом случае, как поясняет генеральный директор кредитного брокера "Паритет" Ольга Ксоврели, банк может либо произвольно изменить ранее оговоренную стоимость сделки, либо вовсе отказаться от нее, вернув покупателю первоначальный взнос. Отказ банка от кредитования — пожалуй, главная опасность, которая подстерегает приобретателей недвижимости в любой из вышеописанных схем. Убытки в этом случае неизбежны. С одной стороны, первоначальный взнос (а для такого рода сделок он составляет не менее 30% от рыночной стоимости объекта) — это крупная сумма, которая либо изымается из оборота, либо отнюдь не бесплатно берется в долг. С другой — больших затрат требует подготовка запрашиваемых банком документов, включая расчеты, дающие представление о кредитоспособности заемщика, и планы его развития.
Во многом российский бизнес стал жертвой собственной непрозрачности. Даже обычное кредитование под залог недвижимости расценивается как высокорискованное, соответственно и ставки по таким кредитам составляют в среднем 16-18% годовых в валюте (для сравнения: жилищная ипотека обходится гражданам в 10-14% годовых). Невелики и сроки кредитов для предпринимателей: сегодня большинство предложений ограничивается тремя годами (по программе АИЖК ипотечные ссуды физлицам выдаются на срок до 27 лет). Квазиипотечные схемы, изобретенные банками с целью минимизации собственных рисков, хотя и делают покупку недвижимости более доступной, не удешевляют ее. Такие схемы дороги в обслуживании, поэтому зачастую устанавливаются повышенные требования к объемам сделки. К примеру, "Кредитконсалтинг" готов работать с объектами, рыночная стоимость которых составляет не менее $1 млн.
В то же время, как полагает заместитель председателя правления Инвестсбербанка Ирина Довдиенко, при внесении поправок в закон об ипотеке, позволяющих кредитоваться под приобретаемую коммерческую недвижимость, объемы рынка могли бы существенно возрасти, а на смену штучным финансовым схемам, разрабатываемым для каждого клиента в отдельности, пришли бы массовые банковские продукты. Тем более что банки сами заинтересованы в развитии классической коммерческой ипотеки, которая имеет ряд преимуществ в сравнении с жилищной. Во-первых, выселить юридическое лицо, не справляющееся со своими обязательствами, гораздо проще, чем семью, особенно если в ней есть дети. Во-вторых, компании в большей степени нуждаются в разнообразных банковских услугах, чем физические лица, и, выдавая ипотечный кредит, банк имеет хорошую возможность подписать нового клиента на комплексное обслуживание. В конечном счете эти факторы могли бы существенно удешевить коммерческую ипотеку.
Финанс, 12.10.2004
Артем Федоров
