Результат зыбкого компромисса
Закон, определяющий правила эмиссии ипотечных бумаг, несовершенен. Но даже в таком своем виде он даст толчок рынку ипотеки - прежде всего за счет заметного расширения круга игроков.
В последний день весенней сессии Госдума приняла во втором чтении закон "Об ипотечных ценных бумагах". Закон, которого все игроки рынка недвижимости ожидали в течение трех, как минимум, последних лет и который, по идее, должен "раскачать" крайне вялый российский рынок ипотеки. Как это обычно у нас бывает, принятый вариант закона не сорвал аплодисментов, многие даже назвали его "всего лишь зыбким компромиссом". Попытаемся все-таки понять, какое воздействие закон окажет на развитие нашей ипотеки.
Сколько у нас ипотеки
Необходимости доказывать важность развития ипотечного кредитования нет, но цифры завораживают. По данным статистической компании Euroconstruct, объем рынка строительства Западной Европы в прошлом году составил 990 млрд долларов. Один из самых крупных рынков строительства в Западной Европе - немецкий. По итогам 2002 года его объем оценен в 212 млрд долларов. При этом, считают специалисты, немецкая строительная отрасль сегодня находится в кризисе: в 1995 году объем немецкого рынка строительства достигал 270 млрд долларов. Рынок четырех стран Восточной и Центральной Европы, в которых строительство развивается наиболее активно (это - Чехия, Венгрия, Польша и Словакия), оценивается в 41 млрд долларов. Объем же российского рынка - 15-16 млрд долларов. Из них 6-7 млрд долларов приходятся на Москву и Питер, и только 9 млрд - на всю остальную Россию.
А что у нас с ипотекой? Динамика отдельных игроков указывает, что ипотечное кредитование может развиваться очень быстро. Так, в 2000 году DeltaCredit банк выдал ипотечных кредитов на 4 млн долларов. В настоящий момент кредитный портфель этого банка равен 60 млн долларов. Московское ипотечное агентство (МИА) к концу 2001 года имело кредитов в портфеле на сумму 5 млн долларов, на сегодня же им выдано кредитов более чем на 30 млн. Это ключевые игроки для Москвы и Санкт-Петербурга.
В тех регионах, где местные власти плотно занимаются ипотечными программами (это - Самара, Оренбург, Белгород, Томск, Омск, Липецк, Вологда, Кемерово, Ярославль, Чувашия, Башкирия), динамика тоже хорошая. Однако суммарные ипотечные кредиты, выданные по всей России, за исключением столиц, составляют примерно 50 млн долларов. В целом для всей России мы имеем выданных ипотечных кредитов на сумму менее 0,01% ВВП. Для сравнения: в развитых странах отношение объемов выданных кредитов к ВВП колеблется от 10 до 110%.
Что принципиально мешает развитию ипотеки в России? По мнению большинства участников рынка, важнейшая причина - невозможность рефинансировать длинные ипотечные кредиты, чем и обеспечиваются невысокие процентные ставки для заемщиков и, соответственно, платежеспособный спрос на ипотеку. "Когда на рынок ипотечного кредитования приходят инвестиции, то и процентные ставки снижаются. В России процесс ипотечного кредитования заторможен, потому что нет постоянного источника долгосрочных ресурсов, - говорит президент DeltaCredit банка Николай Шитов. - Немногие зарубежные банки дают кредиты на десять-пятнадцать лет. У нас есть партнеры (в частности, недавно Международная финансовая корпорация предоставила DeltaCredit серию займов общим объемом 66 млн долларов, а первая кредитная линия размером в 20 млн долларов была открыта в 2002 году. - 'Эксперт'), но и у них ограниченные ресурсы, лимит риска на страну. С появлением ипотечных ценных бумаг такое ограничение исчезает. Лимитом в этом случае является лишь то, как ипотечные бумаги будут структурированы. Если они будут высоконадежными, то многие потенциальные инвесторы будут готовы в них вкладываться. Если обеспечение будет непонятным, расплывчатым, то желающие вряд ли найдутся".
Однако не только отсутствием каналов рефинансирования сдерживается развитие ипотеки. Вторая причина не менее важная: на рынке очень мало игроков, которые работают с ипотечными программами. Для ясности скажем, что заметных трое: уже упомянутые ипотечные банки - МИА и DeltaCredit - и государственное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), активно функционирующее не более года. Такое малое количество игроков чисто технически не может удовлетворить спрос на ипотеку. И Закон об ипотечных бумагах, чтобы стать эффективным, должен был открыть рынок для новых игроков. В то же время реальная конкуренция на рынке между тремя ключевыми участниками не могла не сказаться на самом ходе его обсуждения и на его результатах. И из трех ключевых участников пока в большем выигрыше считает себя АИЖК.
Проблема ипотечных банков
Во время обсуждения законопроекта основная дискуссия развернулась вокруг допуска банков к эмиссии ипотечных ценных бумаг. Поначалу ставился вопрос о том, чтобы вовсе не допускать их к этой деятельности, но в таком случае на рынке мог фактически действовать только один игрок, и пока еще слабый, - АИЖК. Потом возникла идея допускать к эмиссии только специализированные ипотечные банки. И в этом случае очевидное временное преимущество получали МИА и DeltaCredit банк. То есть и то и другое решение принципиально ограничивало круг возможных участников ипотечного рынка.
На конечной стадии обсуждения дискуссия перешла на уровень вопроса о том, в какой форме допускать банки к эмиссии ипотечных бумаг. Правительственная сторона настаивала на том, что банки могут выпускать ценные бумаги, только создав отдельное юридическое лицо - специализированную компанию. Это они объясняли необходимостью выведения активов банка в специализированную организацию (которая занималась бы только обслуживанием этих активов), чтобы в случае банкротства банка на эти активы не было обращено взыскание. Часть же депутатов настаивала на том, что банки должны получить доступ на рынок не только через специализированные агентства, но и напрямую. Сторонники этой точки зрения приводили следующий аргумент: создание специализированных компаний удорожает кредиты из-за дополнительных издержек. В конечном счете парламентарии сошлись на том, что ипотечные ценные бумаги могут выпускать как специализированные ипотечные агентства, так и банки - напрямую. Решение действительно компромиссное и недоработанное, но по сути оно намечает реалистичный для России сегодня вариант развития ипотеки: через допуск к рынку большого числа участников и организации для них коридора через специализированные агентства.
В мире существует две системы ипотеки: германская и американская. Первая базируется на сильной и диверсифицированной системе ипотечных банков, которая, в свою очередь, опирается на сильную систему универсальных банков. Основа второй - крупные, для начала с большим участием государственного капитала, ипотечные агентства, которые работают с широким кругом более мелких операторов ипотечного рынка.
Как уже было сказано, в ходе обсуждения закона предлагалось закрепить в нем статус специализированных ипотечных банков. По мнению сторонников этой идеи, такая специализация кредитных учреждений, принятая в европейских странах, позволяет более четко контролировать риски для инвестора (при банкротстве банков применяются специальные нормы, у них нет вкладов населения) и таким образом, естественно, снижает цену заимствований под ипотеку на вторичном рынке. Однако система, подходящая для Германии, не вполне адекватна для России. Ипотечные бумаги, выпущенные ипотечным банком, тем надежнее, чем большим капиталом обладает материнский банк (как правило, ипотечные банки создаются при универсальных). В России нет своих сильных банков, соответственно, бумаги наших ипотечных банков будут характеризоваться довольно высокими рисками. И они, конечно, будут сильно проигрывать ипотечным бумагам западных банков, когда те начнут работать в России. Если же учесть размеры нашей страны, физический потенциал рынка строительства жилья и то, что ипотечные бумаги - одна из основ местного финансового рынка, странно было бы вот так легко перекладывать ответственность за развитие всего этого на иностранный капитал.
Впрочем, отказавшись от германского пути, законодатели, по мнению некоторых игроков, фактически отсрочили момент широкого старта рынка ипотечных бумаг. Генеральный директор МИА Дмитрий Будаков полагает, что при нынешней конструкции закона механизм рефинансирования ипотеки заработает года через два, не раньше. "Принятый депутатами документ проблему участия банков в эмиссии облигаций решает лишь отчасти, - говорит г-н Будаков. - Законопроект говорит о том, что любой банк, независимо от того, работает с вкладчиками или нет, имеет право выпустить ипотечные облигации. Но это чисто российская конструкция. Нигде в мире это не практикуется. В Европе разрешено выпускать ипотечные облигации только тем банкам, у которых нет вкладов физических лиц. Если этот закон вступит в силу в нынешнем виде, то инвесторам придется объяснять, как в случае банкротства банка инвестор, купивший ценные бумаги, сможет дотянуться до обеспечения, которое находится в залоге. Но сделать это будет нелегко. Поэтому мне кажется, что проблема, как сделать банковские бонды эффективными инструментами, так и осталась нерешенной".
В то же время наш собеседник считает, что закон на старте должен быть максимально либеральным. По его мнению, более разумной была бы конструкция, предусматривающая возможность выпуска облигаций как специализированными агентствами, так и специализированными ипотечными банками без вкладчиков. Если бы эта схема была взята за основу, то до конца года уже работающие на рынке ипотечного кредитования игроки (в частности, банки DeltaCredit и МИА) могли бы выпустить первые бонды. При нынешнем же положении дел МИА, по словам г-на Будакова, скорее всего, вынуждено будет создавать какую-нибудь небанковскую "дочку" и через нее выпускать бонды, так как по экономическим соображениям выпускать собственные бонды банку будет неинтересно: несмотря на то что в законе сказано "ипотечный бонд", статус ипотечного банка в нем не закреплен, а потому инвесторы будут говорить, что этот бонд не ипотечный, а просто банковский, рейтинг которого недостаточно высок.
Легкомысленные недоработки
Сказав "А", законотворцы не потрудились сказать "Б". Не закрепив статуса ипотечных банков и, по-видимому, не пожелав создавать избыточной конкуренции для еще не окрепнувшего АИЖК, господа чиновники и депутаты не сочли необходимым подумать о том, насколько выгодным и удобным для эмитентов окажется путь через специализированные агентства. В западных странах, как правило, такие агентства не облагаются налогами - дабы избежать двойного налогообложения денежного потока, формируемого ипотечной закладной. У нас такого решения принято не было.
"Когда мы будем выпускать ценные бумаги, мы еще посмотрим, какой вариант будет оптимальным. При создании, например, специализированной компании возникает двойное налогообложение, и сама по себе эта конструкция связана с дополнительными издержками. Во-первых, необходимо проводить внешний аудит, то есть надо платить аудиторской компании. Во-вторых, компания должна рейтинговаться рейтинговым агентством, как и сами бумаги. В-третьих, должен быть нанят агент по обслуживанию портфеля и управляющая компания, которая управляет активами. Все это затраты, которые в конечном счете будет нести заемщик", - говорит г-н Шитов из DeltaCredit банка.
Впрочем, законотворцы, как всегда с опозданием, но все-таки собираются решить проблему с двойным налогообложением специальных агентств-эмитентов. Поправки, устанавливающие для них специальный налоговый режим, должны быть внесены в правительство в месячный срок после принятия закона "Об ипотечных ценных бумагах".
Больше конкуренции
Несмотря на недоработки закона, которые кажутся аналитикам принципиальными, реальные участники российского рынка настолько не избалованы позитивными сигналами, исходящими сверху, что даже в такой форме закон будет стимулировать вход на ипотечный рынок новых игроков. По мнению специалистов, их количество будет невелико, но все же их будет уже не три-четыре.
Сегодня можно выделить четыре типа участников расширенного рынка ипотеки. Первый - те, кто уже имеет приличный портфель закладных МИА и DeltaCredit. Второй тип - вновь входящие на рынок банки. По словам вице-президента Национального резервного банка Елены Клепиковой, НРБ уже ставит среди своих приоритетов развития ипотечное кредитование. Другие потенциальные банки-участники - Инвестсбербанк, Райффайзенбанк, Банк Москвы, Собинбанк, Международная финансовая корпорация, "Первое ОВК".
Третий тип игроков - мелкие региональные агенты всех сортов. "Специализированные компании или банки, заручившиеся поддержкой местных властей, - возможные претенденты на часть рынка ипотечных облигаций, - говорит Сергей Журавлев, ипотечный консультант. - Однако мелким и средним банкам, ассоциациям кооперативов, инвестиционно-строительным компаниям надо будет объединиться в конгломераты для создания специализированных ипотечных компаний. Поэтому я думаю, что общее число игроков будет в пределах двух десятков".
Особняком стоит АИЖК. Эта компания единственная имеет федеральную поддержку, и маловероятно, что государство в обозримом будущем даст государственные гарантии кому-то еще. Это, а также уже начатая АИЖК работа в регионах определяют и особый конкурентный статус, и наибольший оптимизм компании в связи с принятием закона. "Закладные, имеющиеся в распоряжении АИЖК, идеальным образом подходят для передачи в специализированную ипотечную компанию, которая будет создана, когда закон 'Об ипотечных ценных бумагах' вступит в силу", - сказал "Эксперту" директор юридического департамента АИЖК Александр Казаков. Эти облигации скорее всего будут характеризоваться наименьшим риском и наибольшей ликвидностью. Этому будет способствовать и сам факт обеспеченности пулом закладных, и наличие государственных гарантий, и большая диверсифицированность портфеля закладных. Учитывая это, специалисты АИЖК считают, что большее число конкурентов на рынке им на руку, так как при потоке закладных на рынок у инвесторов гораздо быстрее сформируется мнение о рынке, о его доходности и рискованности, чем если бы облигации выпустили одна-две компании. Проблем с размещением облигаций, по их мнению, пока не предвидится - один только Пенсионный фонд России готов выкупить облигаций на 60 млн долларов в 2004 году, а в ближайшие годы может поднять объемы до 1 млрд долларов в год. Если же АИЖК удастся сохранить темпы прироста объемов выкупленных закладных, то к моменту, когда остальные игроки смогут выпустить облигации с ипотечным покрытием, у АИЖК будет перекредитовано 40-50 млн долларов. АИЖК имеет преимущества на рынке облигаций, а потому у него есть шанс занять ключевое положение на рынке рефинансирования ипотечных кредитов, и таким образом российская ипотека станет микроаналогом ипотеки американской.
Но для того чтобы из микроаналога она стала просто аналогом, одного Закона об ипотечных бумагах слишком мало. Рынок сдерживается и отсутствием в стране реального рынка земли, и всем известными административными барьерами входа в строительный бизнес, и отсутствием лизинговых схем для строительных организаций, и неразвитостью сети институтов, работающих с широкими слоями населения. По мнению многих, решение этих проблем даст несопоставимо больший толчок развитию рынку недвижимости, чем даже идеальный закон об ипотечных бумагах.
Эксперт, 14.07.2003
Илья Ступин
