условия, при которых ставки по ипотеке начнут снижаться

На первый взгляд кажется, что ипотечные ставки стабилизировались и потенциальных заемщиков хоть через день, хоть через три месяца ждут ровно такие же. Но наблюдаемая стабильность зыбка, как солнечная погода в Петербурге. На круглом столе, организованном БН.ру, эксперты рассказали, при каких условиях ставки пойдут вниз.

По итогам первого квартала 2019 года ипотечные ставки стали выше. Средняя ставка предложения на первичном рынке на конец марта составила 10,75%, тогда как в начале года она равнялась 10,23% (по данным консалтинговой компании «Русипотека»). Но рост наблюдался только в январе – феврале. Уже с начала весны ставки практически топчутся на месте. Более того, в марте – апреле несколько кредитных организаций ставки снизили, пусть и незначительно – на десятые доли процентного пункта.

Вопрос, как оценивают  ситуацию и прогнозируют ее дальнейшее развитие участники ипотечного рынка, стал главным на проведенном БН круглом столе «Ипотечные ставки остановились?».

На перепутье тенденций

Прогнозы – всегда дело неблагодарное. Поэтому эксперты были предельно осторожны в своих оценках.

«Еще в феврале на слуху был прогноз о продолжении роста ипотечных ставок, – рассказывает территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке филиала Северо-Западный банка “ФК Открытие” Татьяна Хоботова. – Теперь возникло подозрение, что наметилась тенденция к их снижению. Это говорит о том, что рынок предельно чувствителен к малейшим вызовам и позитивным новостям».

«Можно отметить понижение ставок лишь у некоторых банков, которые изначально повысили их больше остальных участников рынка, – рассуждает генеральный директор “Первого ипотечного агентства” Максим Ельцов. – Данное понижение преимущественно вызвано необходимостью оставаться в рамках средней процентной ставки на рынке, чтобы не терять интерес у заемщиков». Проще говоря, эксперт не называет эти снижения трендом.

Заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров сообщил, что регулярный мониторинг банков, которые его организация считает конкурентами, показывает диапазон рабочих ставок в пределах 10-11%. «Конечно, есть два-три банка, которые предлагают ставки чуть выше или ниже среднестатистических, но это не создает нам проблем с собственным объемом выдач кредитов. Он нас более чем устраивает», – уточнил специалист.

Со своей стороны, Татьяна Хоботова согласилась, что текущий уровень ставок вполне комфортен для заемщиков. «Конкретно в нашем банке процентные ставки находятся ближе к минимуму. С февраля, когда мы в последний раз немного их повысили, ставки для рядовых клиентов составляют 10%, для ключевых партнеров – 9,8%», – сообщила менеджер.

По ее оценкам, средняя ставка одобрений сейчас приблизительно находится на горизонте 10,6-10,7%, и стоит вспомнить, что аналогичные ставки наблюдались в 2017 году. Соответственно, потенциальных клиентов ставки не отпугивают.

Тем более что граждане в массе уже знают о возможности рефинансирования кредита и не откладывают заем в ожидании снижения ставок, поскольку в перспективе, если снижение произойдет, они смогут перекредитоваться.

Поговорим о будущем

«Пока мы не видим никаких причин, чтобы ставки начали понижаться или повышаться. Правда, остается вопрос, долго ли продержится нынешняя стабильность», – заметил Антон Комаров. «Какое-то снижение возможно в случае снижения ключевой ставки. Но нужно понимать, что каждый банк пересмотром ставок решает определенные задачи, – добавила Татьяна Хоботова. – Одной кредитной организации важно наращивать ипотечный портфель, другой – повышать долю качественных заемщиков».

Но в любом случае, подытожила руководитель Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова, все завязано на ключевую ставку: если она будет снижаться, ипотечные ставки должны соответствовать тренду.

В целом большинство экспертов придерживаются мнения, что к концу третьего квартала ключевая ставка будет снижена не более чем на 0,25 п.п. То есть толчок ипотечных ставок в сторону снижения будет мягким.

И стоит учитывать, что между изменением ключевой и ипотечных ставок лежит определенный временной отрезок. Поэтому краткосрочный прогноз начальника центра ипотечного кредитования петербургского филиала Газпромбанка Юлии Логиновой таков: «Все лето ипотечные ставки будут оставаться в районе 10-11%. А вот далее…»

К этому добавим, что на фоне текущих условий жилищного кредитования на рынке наметилась пока неявная угроза замедления темпов выдачи. «На протяжении января – февраля ипотечный рынок демонстрировал рост по объему выдачи ипотеки +25% и +11% соответственно по отношению к прошлогодним показателям (накопленным итогом). В сумме же за первый квартал прирост объемов составил 5,5% по отношению к аналогичному периоду 2018 года, – обращает внимание Максим Ельцов. – То есть отмечается тенденция к снижению объемов выдачи».

Снижение спроса может спровоцировать ряд кредиторов на дополнительную либерализацию условий выдачи ипотеки. Впрочем, речь опять идет о десятых долях процентного пункта.

Мнения экспертов короткой строкой

Антон Комаров, заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург»:

– На начало года было мрачное ощущение дальнейшего роста ставок, а сейчас ставки выровнялись и достигли равновесного значения.

Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке филиала Северо-Западный банка «ФК Открытие»:

– Рост ипотечных ставок, начавшийся в конце 2018 года, продолжался и в первом квартале 2019-го. Но начиная с конца марта рост ставок остановился, а некоторые банки стали вновь корректировать их в сторону уменьшения.

Максим Ельцов, генеральный директор «Первого ипотечного агентства»:

– Прогнозировать динамику ставок на отдаленное будущее – это все равно что пытаться угадать динамику курса доллара. Более-менее получится, но реальные значения предсказать трудно. Все зависит от макроэкономической ситуации, санкционной риторики и в целом от того, как будет чувствовать себя макроэкономика.

Мария Батталова, руководитель Абсолют Банка в Санкт-Петербурге:

– С конца 2017 года у Абсолют Банка полностью изменилась стратегия присутствия на ипотечном рынке. Мы ушли в диджитал, и отличия ставки в десятые доли процента для нас не столь важны. Для справки – у нас сейчас разброс ставок от 10,20 до 11,25%. Для нас важнее скорость одобрения заявки (до 30 минут) и выхода на сделку (в течение дня).

Юлия Логинова, начальник центра ипотечного кредитования петербургского филиала Газпромбанка:

– Существенного пересмотра ставок мы не предпринимали с осени минувшего года. При этом наши ставки ближе к нижнему порогу. С другой стороны, мы пошли на ряд шагов по улучшению условий кредитования. Так, в нашем премиальном стандарте снижен с 12 млн до 6 млн руб. порог размера кредита, при котором можно получить минимальную ставку в 10%. Также мы снизили минимальный размер самого ипотечного кредита – теперь он начинается от 100 тыс. руб.

Ольга Ананишнова, генеральный директор «Петербургского дома недвижимости»:

– Статистика страховых выплат, при том что страхование позволяет снизить ипотечную ставку, подсказывает, что страхование жизни как раз не зло, а благо для клиента. Когда берешь ипотеку и взваливаешь на свои плечи обязательства, благополучие семьи еще крепче привязывается к твоему здоровью.

Таблица

Ипотечные портфели российских банков на 01.04.2019

Данные таблицы: Аналитический центр компании «Русипотека»